读懂上半年楼市报告：把握下半年的房产投资

本篇文章2552字，读完约6分钟

最近，关于房地产的未来趋势有很多观点。有人说房改的货币化已经减弱，各地加强房地产调控意味着楼市的转折点已经到来；有人(余)说，人民币正在升值，10年后房价将达到341万平方米。

国家统计局昨天(7月16日)发布了上半年房地产开发的投资和销售情况，这是对上半年房地产市场情况的全面回顾。阅读这些数据有利于把握下半年及以后的房地产投资。

在正式分析之前，有必要强调的是，国家统计局的数据反映了全国的情况，但房地产市场仍然存在一些结构性矛盾，可以概括如下:

1。一线城市的价格相对稳定，监管最为严格。例如，深圳房价连续20个月小幅下跌，累计下跌1500元。

2。在一些二线城市和三、四线城市，价格上涨非常明显，一些城市的价格在短时间内翻了一番。库存已经降到最低点。

3。在一些偏远地区和人口外流压力较大的地区仍有一些存量。其中许多地区是没有投资潜力的城市。

一

国家统计局公布的房地产相关数据主要包括以下几项，没有房价数据，房价数据每月公布一次。但是，外界认为实际的感受是有差异的，所以今天我们集中讨论以下五组:

房地产开发投资完成是指住房企业对住房建设项目、土地开发项目和土地购置费的投资。

这些数据可以反映出房地产开发商对未来房地产市场的态度。如果数据大幅增加，则表明房地产开发商对行业未来发展更加乐观，因此他们会进行额外投资。

以前，很多媒体说万科、碧桂园等企业想放弃房地产，但实际上存在误解。如果你真的想找出这个问题，你应该先了解一下这两家企业的房地产投资情况。

全国上半年房地产开发投资55531亿元，同比名义增长9.7%。从这个数据可以看出，与去年相比，今年上半年房地产开发商对这个行业持乐观态度。

商品房买卖是指房地产开发商已售出的新建商品房总承包面积和已竣工但未售出的面积(包括往年和本期已竣工的房屋面积)。

上半年，商品房销售面积7.7143亿平方米，同比增长3.3%，增速比1-5月提高0.4个百分点。6月末，商品房销售面积5.5083亿平方米，同比下降14.7%，比5月末减少927万平方米。

这些数据显示，今年上半年房地产交易仍然相对活跃，并且逐月增加。如果销售额增加，销售面积将相应减少。与5月份相比，6月份减少了927万平方米。

光看这些数字，你可能一点都不知道。如果按平均每套房92.7平方米计算，这意味着6月份减少了10万套住房。如果你住在一个三口之家，按每户计算，这意味着30万人已经解决了住房问题。

我们来看一下商品房销售，它是指新建商品房销售的合同总价。上半年，商品房销售额达到66945亿元，增长13.2%，增速提高1.4个百分点。

单独看这些数据没有什么意义。但是，与商品房销售面积相比，可以发现前者的增长率远远大于后者，这说明价格上涨相当严重。

房地产开发企业到位资金是指房地产开发企业可实际用于房地产开发的各种货币资金和来源，可分为国内贷款、利用外资、自筹资金、存款和预收款、个人抵押贷款等资金。

1-6月，房地产开发企业到位资金79287亿元，同比增长4.6%，1-5月增速回落0.5个百分点。其中，国内贷款12292亿元，下降7.9%；利用外资28亿元，下降73.1%；自筹资金25541亿元，增长9.7%；存贷款26123亿元，增长12.5%；个人住房抵押贷款11524亿元，下降4.0%。

在上述数据中，国内贷款和个人抵押贷款都在下降，这表明金融机构已经开始阻止资金流向房地产市场；自筹资金、存款和预收款的增长表明，住房企业正在加速付款；最值得注意的是，利用外资下降了73.1%，表明外资对中国房地产市场不再乐观。

还有一组值得注意的数据，如土地征用面积(住房企业通过各种方式获得土地使用权的土地面积)和土地交易价格(住房企业进行土地使用权交易的最终金额)。

1-6月，征地面积1.1085亿平方米，同比增长7.2%；土地成交价5265亿元，同比增长20.3%

这说明了两个问题:

房地产企业仍在增加土地储备。土地是房地产开发商的生命线。没有土地储备，就意味着他们将来无法在这个行业工作。

土地交易价格大幅上涨，表明土地价格越来越高，意味着未来房价不太可能下跌。详情请参阅前一篇文章“房价上涨时谁在撒谎”。

二

有些人做了统计。截至6月份，目前的房地产上涨周期已超过37个月，上半年的销售额创下新高。

从上述分析可以看出:

1。虽然调控已经在全国范围内展开，而且力度是空，但销售面积仍在增长，反映出投资者购房的热情并没有下降，至少前几年没有观望的态度。

这表明，对于目前的市场来说，在大多数城市买房仍然可以赚钱，而且这种财富效应是存在的，这导致房地产市场刷新了历史上的许多调控政策。

2。从第一篇文章可以推断，虽然中央政府已经发出了三个命令、五个要求，要求加强房地产调控，但地方政府积极调控的意愿较弱，很多地方政府在接受采访后都做出了表态。

此外，从调控效果来看，对房价下跌预期的调控是不够的，更多的是结果管理，只是为了控制平均房价稳定。

3。许多监管政策关上了一扇门，却打开了另一扇窗。例如，今年上半年50多个城市发布的人才计划令人震惊。

在地方债务高企的背景下，地方政府对土地财政的依赖实际上是加强了而不是削弱了，这导致地方政府缺乏真正降低房价的动力。

例如，监管只注重控制，而调整做得很少。限价签政策导致一些城市购房者恐慌入市，但也推高了城市房价。

4。现在，三、四线城市的房价一直在持续上涨，有些人警告说可能已经达到了峰值，但什么时候会下跌，其实谁也说不清楚，现在上涨仍然是主流。

从地区来看，中西部地区的销售面积增幅远远超过市场平均增幅，营业额同比增幅高达27%以上。在东部，销售面积同比下降，但中西部地区的增幅超过10%。

这说明房价的整体下降趋势还没有出现，但不同地区之间存在差异，这意味着东方不亮，西方亮。这将是下一轮房价周期的前奏吗？

5。更令人担忧的是，库存已经达到四年来的最低水平。截至2014年7月底，商品房销售面积为5.523亿平方米，现为5.5083亿平方米。

总体而言，全国范围的去库存周期已经完成。如果房价上涨的预期不变，供求矛盾将进一步加剧。因此，如果监管政策不能让投资者相信房价会下跌，那么未来房价可能不会真正下跌。