王健林带万达重回地产，今年目标千亿

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边肖|吴波来源|界面新闻(标识:沃杰棉)

在经历了五年的“去房地产化”之后，万达重新启动了房地产开发，这一度是该公司走出大连、大赚一笔的基础。

王健林曾表示，原则上，2020年后，万达将不再专注于资产，所有资产都是轻资产。然而，在全面转型和轻资产的关键一年，万达发布了许多重返房地产行业的信号。

4月23日，已经多年没有拿到宅基地的万达在江苏盐城很少拿到一块纯住宅用地，这似乎是万达重新进入土地市场的前奏。

Interface新闻从多个渠道获悉，万达地产今年的销售目标是1000亿元。受疫情影响，这一目标更难实现，但截至目前，万达并没有因为疫情而改变1000亿元的目标。

六年前，万达的房地产开发如火如荼，房地产销售额位居行业前三，房地产面积居世界第一。商业地产原有的标准化模式已经被同行所研究，万达已经成为房地产业务的中坚力量，树立了强大的品牌形象和价值。

但随后，为了挖一条深沟，王健林开始了“去房地产化”的转型——他想从一个以房地产为基础的企业转型为一个高科技服务企业，而商业地产开始强调轻资产。

这一转折和“不可抗力”导致万达的房地产开发销售额直线下降。

在过去的六年里，经过内外部环境的变化，万达一直在“去地产”和回归地产之间摇摆。它在空之前就已经有了转型的决心和雷霆手段，而且它也面临着被赶超和失去收入的痛苦。

然而，轻资产业务说起来容易做起来难。相比之下，来自房地产开发的资金仍然“挣得更多”。王健林也不得不正视这个事实，并开始低调回望，要求再次提升对房地产开发的贡献。

重新审视天平

2018年1月，万达商业推出了腾讯、苏宁、京东和融创四大股东。当时，王健林承诺在1-2年内消化掉房地产业务，以后不再开发房地产，成为一个纯粹的商业经营企业。因此，万达商业一分为二，万达商业管理集团和万达房地产集团是独立的。

“不搞销售，只搞经营管理，每年消化万达广场的住宅设施，保持数百亿的销售额。”这是王健林在2018年年会上对房地产集团的定位和要求。

截至2019年底，万达商业管理完成了房地产业务剥离，万达地产将集团所有房地产业务纳入系统，继续从事房地产开发业务，并通过招标、拍卖、挂牌、商业综合体和文化旅游项目获得开发用地。

房地产行业的显著变化是:收回纯宅基地和重新审视规模；实际运行情况是，万达广场和文化旅游项目中的住宅用地比例大幅增加——万达内部人士更精辟的总结是“住宅支撑商业广场”，而不是商业广场中的住宅建筑。

随着这些项目的落地和调整，一度被定位为“附属品”的房地产集团开始逐渐壮大。

到目前为止，万达房地产的外资公司已经增加到82家，与深圳帝讯和香港富泰组成了中外合资企业。

据界面消息，万达房地产集团目前分为南区和北区，形成了两区并立的新格局。北区管辖山东、江苏和上海，南区管辖浙江、安徽和江西。

万达房地产集团的核心管理层由总裁和四位副总裁组成。现任总裁是吕，现年47岁，在万达已经工作了18年。他现在已经从城市公司的营销副总裁变成了区域领导，再到房地产集团的总裁。

其余四位副总裁分别是北方项目管理中心总经理、南方项目管理中心总经理曲晓东、成本管理中心总经理俞、房地产集团首席副总裁。

去年底，万达商业管理彻底剥离了房地产，所有投资部门都转移到了房地产。刘海波是投资部的负责人，负责文化旅游项目和商业项目，是一个核心人物。

随着股权和组织结构的改善，万达房地产开始扩大新的投资。

根据万达商业管理今年的中期票据招股说明书，从2017年到2019年，万达商业管理通过公开招标、拍卖和拍卖的方式，花费460亿元购买土地，总建筑面积近1000万平方米。2019年，万达商业管理还收购了8个万达广场项目。

过去两年，万达地产还在土地市场上赢得了许多项目，如杭州富阳万达广场项目、延安万达城、兰州万达城等文化旅游项目。今年以来，万达广场项目继续在天津、眉山、四川、台州、浙江和广东河源增加。

这些新收购项目的一个变化是，配套设施主要是住宅。"基本上转向住房，只是配套一个商业广场."一位消息人士告诉《国际新闻报》。

《界面新闻》对万达自2019年以来收购的地块进行了梳理，发现住房比例确实大幅上升。

例如，去年3月，延安万达城的7块地皮被收购，总建筑面积约为131.4万平方米，其中4块为住宅，占总建筑面积的80%。万达广场过去6个月赢得的多数项目，如梧州和河源，主要是住宅项目。例如，河源项目住宅用地总建筑面积约占84.5%。

今年以来，万达重返住宅开发市场的迹象越来越明显。4月23日早些时候，万达很少赢得江苏盐城的纯家园。

目前，万达房地产的销售主要来自万达广场和万达文化旅游项目的房地产开发业务。

一般来说，经过几年的滚动发展，单个万达广场就能为万达带来数亿至数十亿的销售额。

根据界面新闻中万达债券的信息，截至2019年底，万达广场10家主要完成的总销售额接近460亿元。例如，湖北省荆门万达广场销售额为29.71亿元，东莞东城万达广场销售额为53亿元，南京万达茂达到140.4亿元。

根据中国程心发布的评级报告，截至2019年底，万达在建和规划的万达广场共有18个。根据万达商业管理有限公司的规划，每年要争取10到15个重资产项目，这是万达自身的投资和销售额。

近两年来，万达大力拓展文化旅游项目，并贡献了一定的销售额。兰州万达城于2019年11月开始销售。据嘉里数据，去年11月和12月该项目累计销售额为13.86亿元；去年8月，延安万达城首次开业，销售额达9.3亿元。

“政府需要什么，它需要什么”

根据嘉里的数据，万达地产2015年的销售额为1512亿元，位列行业前三。2017年，销量逐渐拉开与房地产龙头企业的差距，首次跌破1000亿元。

今年，王健林因“不可抗力”而断臂，将14个文化旅游项目出售给孙宏斌，资产损失1527.6亿元，总建筑面积约5940万平方米，其中规划可销售部分建筑面积约5006万平方米。

在王健林的决心和万达的一贯执行下，“去房地产化”的改造已经全面实施，新增土地储备逐年减少，房地产开发业务大幅收缩。

万达在2017年跌破1000亿元，而在同一年，1000亿住房企业的数量扩大到20家。到2019年，行业前三名的销售门槛已经达到6000亿元，1000亿住房企业的数量已经增加到34家。万达失去了大量可销售的土地储备，销售额下降到不到500亿元，行业排名下降到60位。

“2012年是中国房地产的高水平年。在那之后，王健林完全关注了空的房地产市场。在接下来的几年里，他不仅没有进行土地储备，还将精力转向了文化、旅游和体育，从此从排行榜的前列消失了。”一位匿名人士说。

如果你想再次突破规模，一个更现实的问题是，现在土地市场的竞争越来越激烈，万达当初的征地优势还存在吗？

一位与万达关系密切的人士认为，近年来，万达在商业、电影、体育、文化旅游和健身等行业打造了自己的护城河，这是其他房地产企业无法企及的。万达现有的投资逻辑与过去不同，现在它更倾向于投资一个多行业的项目，而不是一个单一的项目。

“政府需要什么，它需要什么”可以视为万达转型以来的成就。毕竟，大型项目的投资离不开商业、文化、体育等行业的支持。

例如，在商业广场方面，万达已经在全国范围内深入培育多年，并且仍然享有优势。特别是在低迷的市场中，仍然有一定的发展空间。

商业发展的趋势是从一、二线发达城市向三、四线城市发展。根据审评委的数据，2014年至2018年的四年间，中国44个大中城市的商业广场数量从11094.47万平方米增加到18121.69万平方米，年均复合增长率为13.05%。

但是，三、四线城市的商业发展水平相对落后，商业模式仍然以传统的居民商店和商业街为主，大型商业广场相对缺乏，市场潜力巨大。

尽管有工业上的优势，推进项目的实际落地并不容易。

首先，每个人都在进化，竞争更加激烈。近年来，通过产业合作进行土地收购的模式已经被同行充分利用，住房企业也逐渐形成了土地收购的核心优势。如碧桂园、恒大、万科等。在土地市场上，龙头房地产企业的多元化经营祝福，华夏幸福这样的工业新城模式，融创、世茂这样的并购模式，都有很强的竞争力，这些房地产企业都储存了大量的粮食和草。

一位来自第三方机构的人士观察到，由于内外部环境的变化，万达的土地收购的低价优势正在逐渐减弱。他表示，万达正在利用2012年和2013年赚得的低价资金，在2017年后收购高价市场的土地。

第二，通过工业用地收购不同于住宅高周转模式，后者需要大量的资金沉淀。在如今资金紧张的环境下，短期效果并不显著。

2019年，王健林希望收复失地，回归文化旅游，宣布计划在延安、兰州、沈阳和潮州投资数百亿元，涉及文化旅游、酒店、商业、医院等行业。

然而，这种资金需求大、周期长的文化旅游项目并不像预期的那样顺利。这些新签署的文化旅游项目大多是“轻资产”项目。根据界面消息，只有两个万达城市项目，延安和兰州，是万达投资的重资产项目。就大健康而言，发展也受到资金等方面的阻碍。

随着传统房地产进入“白银时代”和“没有投机的生活”，万达不容易重新审视规模。与往年相比，今年的房地产行业环境面临更大的快速增长压力，行业内大多数顶级住宅企业都降低了今年的预期增长率。落后的万达房地产充满了挑战。