租房容易退房难！青客租户深陷“租金贷”困境，每月租金去哪了？

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4月27日报道(正文/鸡蛋合计)

自2020年以来，许多租户和房东开始通过各种形式捍卫自己的权利，如投诉和曝光、向清客索要租金，以及质疑他们的资金链已经断裂。

杭州租户小李于2019年9月搬进了清客公寓，但没想到房东会在2月份来这里，说清客自2020年以来就没交过房租。4月，小李被赶出了合住的房子，门锁被换了。

小李被迫去找清客的推销员。另一方给出了两个选择。一个是换房子，但新合同将继续目前的租金贷款，直到今年9月；第二，主动申请退房，这样押金是不会退还的。

“如果我们主动申请退房，清客销售员告诉我们有55%的机会退房并退还租金贷款。”小李告诉李芸。在签约时，他还办理了华瑞银行的房租贷款，每月可以减少近200元的房租支出。然而，小李申请退房后，通讯人员开始说由于疫情，房租贷款和退房暂时无法办理。

现在，无处可住的小李已经还清了房租和贷款费用，总计近1万元。小李说他不想让青科退还押金，只想解决房租贷款的问题。有200名杭州房客一起捍卫他们的权利。

来源:狩猎云网络

据公开信息，清科隶属于上海清科公共租赁住房租赁管理有限公司..自2014年11月5日注册以来，已在上海、杭州、苏州、南京、武汉等城市拥有近10万套套房，其中上海有6万多套。

据《开心报》报道，上海清科公寓自注册成立以来，一直饱受诉讼困扰，涉及判决书82份，其中合同纠纷53份，去年合同纠纷24份，被告全部为上海清科公寓。尽管争议不断，清科公寓还是一路上市，并在2019年成为“长期租赁公寓的第一股”。

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据《中国经济周刊》报道，截至2019年9月30日，清科公寓已与华瑞银行、网银等11家金融机构合作，65.40%的租金由租金贷款支付，年利率为4.35%-8.60%的未偿还本金为7.57亿元，16.50%的租户申请租金贷款。承租人申请租赁贷款后，银行将租赁期间产生的租金一次性支付给青科，青科将每月或每季度向房东支付租金。

清科公寓在其年报中披露，“租金贷款”产生的预付租金收入是其流动负债的主要组成部分。承租人提前退租的，青科公寓承担一次性归还贷款的责任。

据业内人士称，长期租赁公寓租金贷款引发的问题一直存在，但尚未爆发。然而，这种模式有一定的问题，有必要采取公寓，并继续租用它的所有时间。总是拿走房子会导致房东的房租越来越高，但是房客的房租却不能提高。这种租金差异造成的损失是显而易见的。

在快速增长的背后，青科公寓难以避免“以损换市”的普遍问题。据《长江商报》报道，2017年、2018年和2019年上半年，清科公寓的净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元和3.73亿元。两年半来，累计亏损11.17亿元。截至2019年6月底，清科公寓总资产20.3亿元，总负债27亿元，资产负债率133%，达到“资不抵债”。

早在2018年9月，清科的租金贷款就引起了上海市住房和城乡建设委员会和房管局的关注。正式成立的检查组采访了包括上海青科公寓在内的16家租赁机构，主要询问了租赁贷款情况。

此外，2019年3月15日，上海青科公寓因租金难、收费不透明而被上海工商部门曝光。

到目前为止，在2020年COVID-19期间，房东抢人的情况有所加剧，房客被迫退房，但他们仍然无法摆脱房租贷款的问题。

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对此，北京史静律师事务所律师孟博表示，“租金贷款”涉及到许多法律关系。包括中介人(“第二房东”)与房屋所有人之间的法律关系；中介人与承租人之间的转租法律关系；承租人与金融平台之间的贷款法律关系。前两种法律关系存在问题，或者在解除后，第三种法律关系仍未解除。因此，在中介机构拖欠房主贷款后，承租人不仅可能面临“无家可归”的局面，还必须按时向金融机构偿还贷款。在这种模式下，承租人的权利保护成本相当高。

猎云打电话给青科网站的浏览热线，发现青科在杭州的租赁业务仍在正常进行。接线员说，只要他申请退房，他就可以按照正常流程退房并退还租金，不存在违约问题。

住在上海的小王(音译)是清客的一名房客，他也告诉了《猎云》。最近有很多人在看隔壁第二间卧室的房子，其中有三个人是周五来的。他们都被赶出去了，因为他们不能退还押金，而庆可没有付房东的房租，所以他们选择换房间。据了解，如果上海的房客成功地换了房间，并且入住了清客的其他房产，如果押金不能退还，押金可以从新的房费中扣除。

在回应近期的投诉和纠纷时，青科在其官方认购号中表示:“对于此前少数业主与租客之间的合同纠纷，力争在三个月内逐步恢复正常。”

“根据承租人反映的情况和相关报道的描述，目前承租人的困境主要是由于中介机构不断拖欠租金，导致房主的收楼。由此可见，在这场纠纷中，中介机构可能要承担更多的责任。”律师孟博告诉狩猎云。

在狩猎云网的新闻发布会上，小李说，青科上周四取消了他的租赁合同，但贷款仍在处理中。清科的工作人员告诉小李，贷款暂时不会取消，但清科会支付，但还不知道清科何时开始支付。

业内人士认为，从表面上看，租金贷款风险控制能力较弱，但从本质上看，缺乏精细化操作能力。

公寓业务的本质是赚取差价，尽可能低地关闭房子，制造好的产品和服务，出租出去，赚取中间差价。团队挖掘细节的能力决定了利润。然而，随着近年来的快速发展，一些公寓运营商背离了业务的本质，以较高的成本获得了开发资金，导致资金链断裂。

“每个人对房租贷款都有不同的定义。房客们不得不租房子，需要资金来支付房租。这是必须的。这与买车买房的本质没有什么不同，但它已经演变成恶意诱导，甚至在房客不知情的情况下签订贷款合同。大自然已经完全改变了。”

由于信息不对称，承租人往往无法判断出租人的经营能力，一切都受制于双方签订的合同。有必要仔细阅读每一个合同条款，尽量不要一次支付超过3个月的租金。同时，我们也要注意“月供”，这实际上是租金贷款的本质。

蘑菇租赁的联合创始人龙东平表示，在当前形势下，公寓运营商需要加强与业主谈判的能力，找到租户谈论租户的能力，做产品定位的能力，以及租房后做客户服务的能力；从内部来说，有必要提高运营效率和人员效率，以降低保障成本，确保稳定运营。

对于陷入租金贷款纠纷的承租人，孟博律师表示，承租人可以通过协商或诉讼要求中介机构返还剩余租赁期限的“租金”。此外，承租人需要提高辨别能力。在处理各种事情时，不要相信中间人的所谓“承诺”，做出对他不利的选择。