央行发布房贷新政，会否刺激楼市回暖？

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编者按:本文来自钛媒，边肖石万佳；

近日，央行发布通知称，自2019年10月8日起，新发放的商业个人住房贷款利率将以最近一个月的同期贷款市场报价(lpr)为定价基准进行上调，上调后的利率应符合国家和地方住房信贷政策的要求，反映贷款风险状况，并在合同期内保持不变。

其中，第一套商业个人住房贷款的利率不得低于相应定期贷款市场的报价利率，第二套商业个人住房贷款的利率不得低于相应定期贷款市场的报价利率加60个基点。中国人民银行省级分行要按照以城为主的原则，引导省级市场利率定价自律机制，在国家统一信贷政策的基础上，根据当地房地产市场形势的变化，确定辖区内第一套和第二套个人住房商业贷款的利率上限和下限。

8月20日，新贷款利率的首次报价显示，一年期贷款利率为4.25%，比基准贷款利率低10个基点，五年期贷款利率为4.85%。在回答记者提问时，央行相关负责人表示，利率调整后，中国个人住房贷款实际最低利率基本保持不变。与改革前相比，申请个人住房贷款的家庭的利息支出基本不受影响。

公告发布后第二天，中国人民银行行长、国务院金融稳定与发展委员会办公室主任易纲主持召开了24家主要金融机构利率工作会议，研究部署了利率形成机制的改革和完善。中国人民银行副行长潘、、等参加了会见。

会议指出，此次改革和完善低利率形成机制是深化利率市场化改革的重要一步。要提高贷款利率市场化程度，充分发挥贷款利率对贷款利率的导向作用，提高利率传导效率，通过改革促进企业融资成本的降低。改革和完善lpr形成机制，有利于提高金融机构的自主定价能力和综合竞争力，促进金融业的稳定运行和可持续发展，促进金融与实体经济良性循环的形成。金融机构应做好lpr的报价和推广工作，有效提高报价质量，充分利用lpr。

易纲行长在总结中强调，金融部门要提高政治地位，做好lpr形成机制的改革和完善，报价银行要完善报价机制，确保报价的科学性和真实性。各金融机构要抓紧推广使用低利率，尽快实现新增贷款的主要参考低利率定价，坚决打破贷款利率的隐性下限，进一步降低贷款实际利率。

昨天，全国人大常委会还修订了《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》，以全面控制土地交易。

有一点是肯定的，抵押贷款利率不会下降。中国人民银行副行长刘国强表示，新的lpr形成机制不会降低抵押贷款利率。他还表示，要坚决贯彻7月30日中央政治局会议的要求，坚持住房是为了生活、不是为了投机的定位，实行房地产长效管理机制，不把房地产作为刺激经济的短期手段，确保差别化住房信贷政策的有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定。

然而，市场普遍认为，对实际利率的影响不能简单地说是上升或下降。

从本质上讲，央行的政策不是提高或降低利率，而是说将来购房者申请按揭贷款时，他们原本是根据央行发布的基准利率来决定按揭贷款的利率和利息的，但现在他们的目标是新的5年期贷款基准利率。这个利率是由包括中国农业、工业和建设公司在内的银行和其他银行形成的，它更具有商业性质，可以随时调整。然而，央行的基准利率不会轻易调整，因为调整很容易被视为加息或降息。至少到目前为止，中国人民银行还没有在全球降息的背景下出台降息政策。因此，从这个角度来看，未来抵押的计算可能因人而异，因配额而异。易居研究中心研究主任严跃进指出。

他进一步解释说，对于购房者更关心的一个问题，即购房后是否会提高贷款利率，首先应该注意的是，这个五年期的贷款利率有时会提高。有时它会降低，所以它也会提高或降低最终买家处理的抵押贷款利率；第二，客观地讲，从近期的房地产贷款政策来看，是以紧缩为导向的，所以可以理解，在lpr基础利率+基点基础上形成的利率会有所提高，也就是说，过去利率是按照央行的基准利率+基点来计算的，但现在是lpr基础利率+基点。该政策还表示，根据城市专项政策的原则，相关银行应积极调整这一基点，该基点不应低于央行的规定。然而，如果后续银行有充足的资金，类似于lpr的基本利率可能会降低，那么最终计算的抵押贷款利率也可能会降低。

交通银行黄金研究中心首席财务分析师E永健说:有两个关键点。首先，新机制下新发放的个人住房贷款的利率，无论是第一套还是第二套，都与以前基本持平。第二，中国人民银行的地方分行将根据当地情况设定一个新增点数的下限。因此，新的个人住房贷款利率可以保持稳定，既不下降也不明显增加利息负担。这一举措有利于降低企业贷款利率，避免房地产市场过热，充分体现了不将房地产作为短期刺激的意图。