慢节奏的龙湖变了？吴亚军霸气宣称“1月已完成全年基本融资” 定的。

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吴亚军只选择了回答记者提出的问题。她认为这种流行病是一种很好的压力测试，那些“强大”的公司在面对危机时会有爆发力。文章来源:中国企业家杂志，由李彦谚编辑，米娜编辑。

“下半年过后，如果你不能融资也没关系。”龙湖集团董事长吴亚军咄咄逼人。3月24日下午，吴亚军在回答中国企业家的提问时透露了龙湖的融资进展情况。

在疫情的影响下，房企普遍加强了主营业务，保持了现金流。龙湖的多元化战略会调整吗？在整个新闻发布会上，吴亚军只选择了回答我们记者提出的这个问题。

“去年下半年，我们非常关注现金流。今年年初，全年基本融资已于1月完成。”这也证明了她对现金流量这个话题的理解:“今天现金流量不是什么令人焦虑的事情，而是要在天气好的时候补上屋顶，而且你要担心很长时间。”

疫情爆发后，吴亚军经常对公司高管进行压力测试。他们预测，即使在疫情严重的情况下，公司仍能保证“正常生活”。因此，即使市场形势疲软，与去年相比，今年的利润指数仍需考虑增加。

“我认为这是强者的态度。”吴雅军说道。

当天中午，龙湖发布了2019年财务报告，龙湖持有现金609.5亿元，净负债率为51%。利润相关指标方面，2019年龙湖实现股东应占利润183.4亿元。毛利润同比增长28.5%，至508亿元。与房地产行业平均毛利率25%相比，龙湖的毛利率为33.6%。

吴雅军解释说，她所理解的“强大”并不意味着强大和竞争，而是意味着过去的积累会在未来的危机中产生一定的爆发力。她对公司团队在疫情期间的表现感到非常自豪，因为他们展现了龙湖最真实的背景。这种流行病是一种很好的压力测试，团队过去所做的任何准备在今天都是有意义的。

吴亚军的话语风格揭示了房地产企业高层管理的罕见优势。虽然龙湖像所有的房地产企业一样，正处于“黑天鹅”的漩涡中，不得不面对一系列不确定的问题。在疫情的影响下，龙湖拥有的大量投资物业首当其冲，其运营受到了打击。

在业绩发布会上，龙湖集团首席执行官邵直言不讳地表示，疫情对商业地产产生了巨大影响。“2月份，龙湖天街的店铺关门数量接近80%”，龙湖立即实施了减租政策，涉及成本近5亿元。邵表示，未来租金下调的影响将通过逐步操作来消化，“全年将保证60亿元的商业租金收入”。

一个共同的事实是，在当前的环境下，加强主营业务已成为许多住房企业的第一要务。目前，龙湖有四条主要水道，即房地产开发、商业运营、公寓长期租赁和智能服务。在此基础上，其多元化布局战略会有新的变化吗？面对中国企业家的质疑，吴亚军回应说，这四条水路是龙湖的主业，值得加强。

“对龙湖而言，(四条水道的)客户是相似的，他们的能力也是相似的。如果它跨越了一个领域，是一个超出我们能力或现有客户的客户，这就叫做跨学科和跨行业。因此，这个困难(当前行业遇到的)根本不能称之为问题，因为它在龙湖的能力范围之内。”

吴亚军还说，一个公司如何决定自己的变化和主营业务是由能力圈和时代机遇决定的。因此，龙湖如何化危机为机遇，应对这一疫情将具有借鉴意义。

“疫情对龙湖天街产生了巨大影响。2月份，整体客流下降，关门店铺数量达到近80%。”邵坦言，虽然目前39家商场已经全部开业，名义恢复面积已经达到50% ~ 60%，但客流和客户信心仍在恢复中，预计3月份将恢复到50%左右。

他补充说，中小学和大学的开学时间是商业复苏的一个重要指标。他预计，从4月初到4月底，许多城市的大学、中小学将陆续复课。

龙湖从2000年开始涉足商业地产，并在2011年确立了“控股经营”的战略，即以年均10%的销售回报率投资控股地产。同年，龙湖集团成立了商业房地产部。在过去的二十年里，中国商业经历了一个从线下到线上，再回到线下的曲线运动。当商业地产成为龙湖继住宅开发之后的另一个主战场时，龙湖刚刚迎来了线下商业的第二次繁荣。如今，疫情的突然袭击在短期内给线下业务带来了巨大的打击。

根据龙湖年报，龙湖集团已开设39家商场，整体入住率达98.5%。在租金收入方面，2019年商业租金增长31.9%，达到47.5亿元，同店增长19%；商场销售额267亿元，同比增长25%。龙湖集团首席财务官赵毅透露，2020年将有9家新的购物中心亮相。

作为四大主要渠道业务之一，长期租赁公寓业务今年也被赋予了新的预期。根据年报数据，截至2019年底，龙湖关羽累计开房7.5万间，租金收入11.7亿元，同比增长150.6%，整体入住率为77.4%，开业6个月以上的房屋入住率为87.3%。在演出会上，邵透露了龙湖观鸟的新目标:2020年新开2.5万间客房，总客房数10万间。

在他的预期中，龙湖关羽今年的收入将接近20亿元，息税前利润(税前利润、利息、折旧和摊销)将转为正数。“这种流行病将在短期内影响长期租赁公寓的绩效改善，但我们对中期和长期前景非常乐观。”

对于交易时间最长、利润贡献最大的龙湖房地产开发业务的开发，邵介绍说，已经恢复了153个售楼处，除武汉外其他地区的售楼处全部恢复。"整个市场正在复苏，供应和市场反应都是可控的."

根据年报，截至2019年底，龙湖集团土地总储量为6814万平方米，权益面积为4742万平方米。土地储备平均成本为每平方米5737元，为现行承包单价的33.7%。邵表示，龙湖内部安排的征地金额是基于年净负债率。“今年的头两个月是获得土地的好时机。龙湖增加了17个项目。今年的征地预算将在去年的基础上稳步增长。”

随着房地产企业的销售压力和债务重叠偿还高峰期的到来，许多房地产企业的资金链承受着进一步的压力。然而，吴亚军对龙湖的现金流安全充满信心。

“稳定的金融盘和自律融资是应对未来不确定市场的基础。”赵毅在业绩会上表示，2020年以后，公司的刚性到期贷款相当少，而且都已经做了还款安排。今后，公司将继续保持融资的主动性，以自律换取自由。赵毅表示，目前国内流动性相对宽松，优质企业仍有机会在公开市场发行债券。下一步，龙湖不排除国内企业债券的融资尝试。

从龙湖2019年财务报告可以看出，综合贷款总额为1460亿元，平均融资成本仅为4.54%，平均贷款期限为6.04年。从债务结构来看，计息负债中一年内到期的债务为139.3亿元，仅占债务总额的9.5%，现金与短期债务的比率(手头现金除以一年内到期的债务)为4.38。

在许多房地产企业的分析师和同行眼中，龙湖成立于1993年，是房地产行业的优秀学生。为什么？至少就规模而言，自上市以来，龙湖经历了同比增长放缓的V型趋势。2016年，龙湖的销售收入只有881亿元，营业额为548亿元，在当时的一线团队中算是中等水平。

然而，当时吴亚军在内部沟通中认为，放慢扩张速度是在关键时刻做出的“艰难而正确的决定”。“如果我想站在两三年的角度来评价，那就是beautiful'/きだよ 0/720度的中间转体，加上直前滚的‘高空跳台跳水’(吴亚军说。

经过几年的沉淀，放缓的龙湖地产实现了三大要素(盈利能力、负债率和现金流)的稳步发展。2016年，龙湖归属于上市公司股东的净利润达到91.5亿元，超过规模排名第一的中国恒大，仅比排名第三的碧桂园(营业收入1531亿元)少23.7亿元。龙湖的毛利率达到29.1%，也超过了前三名，其53.9%的净负债率在行业内保持稳定。

在现金流来源方面，通过几年的转型和布局，龙湖已经持有了大量的商业、长期租赁公寓等投资性房产，租金给公司带来了稳定的收入。2017年，龙湖的合同销售额首次超过1000亿元，比2016年增长了近一倍。其中，投资业务租金收入大幅增长，同比增长近40%。

更明显的变化发生在2018年初，龙湖提出了全新的“空房即服务”战略，从单一的房地产开发主渠道业务发展到房地产开发、商业运营、长期租赁公寓和智能服务四大主渠道，并尝试了老人供水、城市生产等创新领域。也是在今年，有着18年历史的龙湖商业进入了规模发展的“快车道”，核心一、二线城市的数量达到了18个。

行业集中度正在加深。领先房地产企业的规模梯度加速“扩张”，福建同行迎头赶上。相比之下，龙湖走得很慢。吴亚军曾在2018年给公司定下“基调”，增长目标为30%，销售额超过2000亿元，力争行业前十，保持适度规模优势。今年，公司实现合同销售额2006.4亿元，比上年增长28.5%，实现销售目标2000亿元。赵毅表示，龙湖2019年的年销售目标暂定为增长10%。

赵毅表示，鉴于价格限制政策的影响，未来毛利率将回到25% ~ 30%的水平。在现金流来源中，龙湖2019年投资性房地产收入为57.9亿元(不含税租金收入)，同比增长40%以上。从物业投资业务的构成来看，商场、出租房屋等收入分别占79%、20.3%和0.7%。

根据最新财务报告，2019年龙湖集团实现合同销售额2425亿元，同比增长20.9%，超过了此前设定的2200亿元的年度目标；营业额1510.3亿元，同比增长30%以上。根据第三方机构的评估，龙湖集团2019年合同销售额在国内房地产企业中排名第十。

一个不可忽视的行业背景是，与前两年相比，住房企业的销售增速普遍放缓，但住房企业对规模的核心需求并没有改变。随着强强格局的形成，百强房地产企业之间的并购频繁，行业集中度开始加快。

龙湖对规模的表述是:它不追求单一维度的规模增长，而是始终强调利润的回报和质量合同的签订。在今年的业绩发布会上，“规模”这个词在高管的话语系统中出现了六次。邵透露，最近，龙湖高管每十天进行一次压力测试。总体而言，今年的整体销售不会受到很大影响(武汉除外)。

2020年，龙湖将把销售目标定在2600亿元。龙湖今年1月至2月的销售收入接近170亿元，同比下降31%。邵表示，今年1月底以来，疫情虽然影响了销售和供应，但总体上是可控的，3月份的销售数字可能超过200亿元。据此推测，“今年上半年40%的销售目标不成大问题”。