“节奏大师”碧桂园

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在低端城市房地产市场增速大幅放缓的情况下，曾经紧跟市场节奏的碧桂园能否继续保持稳定的发展势头？

在行业的波动下，“稳健而深远”的碧桂园依然平静而“有节奏”。

3月27日，碧桂园控股有限公司(02007.hk，以下简称“碧桂园”)交出了2019年的“成绩单”，许多核心利润指标表现良好:年收入4859.1亿元，同比增长28.2%；毛利1266.4亿元，同比增长23.6%；净利润约为612亿元，同比增长26.1%。受此影响，公司股价当日上涨3.30%，盘中股价创下近8个交易日新高。

同时，2019年碧桂园在权益数据行业处于领先地位，财务报告显示，2019年碧桂园归属于公司股东权益的合同销售额约为5522亿元，在2018年5018.8亿元的基础上再创新高，同比增长10.0%。

在房地产的下行周期中，“黑天鹅”的突然流行带来了更多的行业波动和不确定性。在3月份的房地产企业财务报告季，自从万科再次强调“生存”之后，一种凝重的氛围逐渐弥漫开来:2020年，房地产企业将不再能够追求速度，“生存”似乎不再是一种居安思危的策略，而是一种生死攸关的声音。

如果你想戴皇冠，你必须承受它的重量。作为行业观察天花板的方向标志，尤其是当行业面临新的挑战时，年复一年登上C位置顶端的碧桂园，已经成为外部深层解剖的焦点。

面对审查，碧桂园并不着急。“得益于公司第一至第六条线路的全面而均衡的布局，尽管此次疫情产生了一定影响，但我们仍有较大的空调整空间。”在3月27日的在线新闻发布会上，碧桂园集团总裁莫斌表示，碧桂园对房地产未来走势保持谨慎乐观的态度。

这家领先的房地产企业，已经数次踏上节奏，今年将如何应对？当专注于主营业务并确保现金流成为行业共识时，碧桂园将如何积极拥抱高科技并定义其多元化战略？

水龙头的底部颜色

2019年，随着政策的收紧和市场的降温，房企的销售端和融资端面临着持续的压力。在2020年初疫情的影响下，市场一度冻结。对于许多房地产企业来说，资金压力是一个不可避免的问题，许多房地产企业选择“量价”来快速抽回资金。

"该公司目前没有全国性的折扣促销计划."当被问及是否会有折扣安排时，碧桂园执行副总裁程光宇表示，2月份销售额的大幅下降主要是由于售楼处的关闭和供应量的减少，但碧桂园已积极推出网上销售，自3月份以来，日均销售额超过6亿元。

关于疫情对销售的影响，碧桂园集团总裁莫斌也承认，疫情对碧桂园2月份的销售有直接影响，但3月份的销售已经基本进入正常，我相信通过接下来三个季度的努力，年度目标是可以实现的。

碧桂园董事局主席杨过多次表示，市场好的时候，一切都好；市场调整的时候，才显示出真正的竞争力。目前，卓越的现金流控制能力已经成为碧桂园信心的源泉和竞争的底气。

2019年，碧桂园将一如既往地保持去营销优势，积极退市。财务报告显示，2019年全年，碧桂园的股权合同销售额同比增长10.0%，超过2019年百强房企6.5%的股权销售增长率；股权销售实现现金返还约5301亿元，股权销售收益率高达96%，连续四年保持90%以上的销售收益率。

▲碧桂园的演出规模继续领先，图片来自嘉里。

对此，碧桂园首席财务官兼副总裁吴碧君表示，今年仍将保持与去年相同的支付水平，同时“碧桂园今年仍将把销售支付和现金支付作为公司的重要考核指标”。

由于高销售回报率，碧桂园已连续四年实现正净经营现金流，在行业整体资金紧张的背景下，表现出出色的财务灵活性。

数据显示，截至2019年12月31日，公司账面现金余额约为2683.5亿元，达到公司历史最高水平，现金余额占总资产的14.1%；另有3167.9亿元银行授信额度未使用，现金流量充裕。

高支付率和稳定的现金流使碧桂园在疫情爆发后对房地产投资保持乐观态度。“2020年，碧桂园的征地预算约为1600亿元。除了热点城市的激烈竞争外，非热点城市的溢价也有所减弱，除湖北外，全国销售正处于快速恢复过程中。”碧桂园执行副总裁程光宇表示，公司对市场前景持谨慎乐观态度。

此外，在去年房企融资环境趋紧、融资成本明显上升的情况下，碧桂园在保持较低财务杠杆的同时保持了规模增长，实现了经营和财务风险的管控。

报告期内，碧桂园的净贷款率仅为46.3%，同比下降3.3个百分点；截至2019年底，公司计息负债总额为3696亿元，其中约1163亿元为一年内偿还的短期计息债务，占计息负债总额的31%，公司现金余额占短期计息债务的2.3倍。

值得一提的是，多年来，它的净贷款率一直保持在70%以下，这在国内房地产企业的一线队伍中极为少见。

▲碧桂园保持较低的净负债率。

鉴于碧桂园良好的经营及财务表现，碧桂园的机构评级自2019年以来不断提升。穆迪对碧桂园的预期在第三季度从“稳定”提升至“积极”，摩根大通和高盛也分别给了碧桂园“增持”和“买入”评级。

碧桂园仍选择不公布2020年的销售目标。“我们有内部销售目标，并且会有拆卸任务。中国城市化发展仍然很大，但疫情也给市场带来不确定性，公司将根据情况调整年度目标。”碧桂园总裁莫斌强调，碧桂园仍将坚守2020年稳定而深远的战略目标。

此外，报告期内，碧桂园共签约或退市2512个项目，分布在内地各省市，总可销售资源24181亿元。“它可以在未来4年保持公司的销售额。”

掌握节奏

在2019年的绩效会议上，碧桂园再次提到了“城市化”。“中国‘留而不投机’的基调没有改变，但城市化是不可阻挡的。”凭借公司在全国范围内广泛而均衡的布局和准确而科学的投资策略，可以实现全周期综合竞争力的提升，变得更强更好。

据财务报告显示，截至2019年底，碧桂园项目已遍布内地31个省(市、自治区)的200多个地级市，市场资源约为24，181亿元。其中，73%的股权价值位于中国五大城市群(长江三角洲/江苏、浙江、上海和安徽、广东省、环渤海地区/北京、天津和辽宁、陕西和梦露、长江中游地区/湖南和湖北、四川和重庆)。

五大城市群，73%的股权价值比，由国家宏观战略政策支撑，经济发展水平高，需求强劲。它们被认为是中国房地产市场发展潜力最大的地区:分别占国内生产总值的53.4%、居民人口的40.6%、开发投资的55.8%和销售额的57.2%。

据凯瑞分析，在均衡布局战略下，碧桂园项目覆盖五大城市群和其他地区的一、二线城市。其中，长江三角洲、粤港澳大湾区、京津冀等五大城市群人口密集，受益匪浅。房地产市场的发展是巨大的，这将为业绩的可持续增长提供良好的保障。

根据另一项调查数据，在疫情爆发后，50.9%的购房者更喜欢在资源集中的城市购买。可以预见，在疫情过后，这些高能耗城市的房地产市场也将率先复苏。随着这些城市资源储备的重组，碧桂园也有望获得更好的绩效支持。

长期以来，基于对中国城市化进程长期乐观的战略判断，碧桂园聚焦于城市化。根据《2019年新型城镇化建设的重点任务》，碧桂园认为，定居政策将使城市人口在100万至500万之间的大城市成为主要受益地区。

目前，碧桂园97%的股权位于常住人口超过50万的区域，93%位于人口流入区域，与未来人口流动趋势吻合。

一个固有的印象是，业界普遍认为碧桂园的成功源于“抓住三、四线城市棚改的发展机遇”。然而，随着房改福利的消失以及三、四、五线城市房地产市场的放缓，市场对相应城市的布局有所担忧。

然而，外界的疑虑并没有动摇这家市值超过1，900亿港元的房地产企业的步伐。基于城市化战略，碧桂园的布局深入到345线。在上述24，181亿可售股权资源中，一、二线城市和三、四线城市的可售股权价值分别占53.14%和46.86%。

▲碧桂园2019年销售分布。

一组新数据的披露足以重新认识这些城市的价值。截至2019年底，碧桂园收购后18个月的投资转化率为1.27。与一、二线城市相比，公司的三、四线城市优势明显。此外，在碧桂园所在的三、四线城市中，88%的城市处于库存短缺或合理状态，相当于三、四线城市股权价值的88%。

“现在城市化仍在进行。郊野公园以其广阔而均衡的土地布局，证明了坚持城市化道路所带来的竞争力，并走上了自己的道路。”莫斌说。

三大国际评级机构之一的穆迪认为，鉴于碧桂园丰富的土地储备、明确的推进计划和强劲的销售执行力，预计在未来一两年，碧桂园将继续成为中国城市化的实践者，这将支撑碧桂园中较低端城市的产品需求。海通证券还指出，三、四线城市规模足够大，适应力强。碧桂园经过多年的深度培育，具有品牌优势，空.将进一步提高其市场份额

与此同时，碧桂园正根据形势积极调整布局。碧桂园表示，根据市场变化，从2019年起，公司的土地项目投资有了更明确的目标和策略。

具体而言，在投资额度方面，2020年将实施全面预算管理。购地支出将根据公司标准动态调整，货运量布局将根据全国货运量布局和全国市场分布进行适当调整；在投资方向上，碧桂园对新型城镇化前景持坚定乐观态度，坚持占据三、四线，牢牢下沉五、六线，精心布局一、二线。

以双倍的力量

在房地产行业的下半年，行业规模见顶。寻求房地产行业以外的第二条价值曲线几乎是大多数房地产企业近年来探索的一个命题。碧桂园给出的答案是现代农业和机器人。

“科学技术的进步是不可想象的。只有与时俱进的企业才能永远站在时代的前列。”这是杨国强对人类社会发展前景的总体判断。

2019年初，杨国强提出了“为全球创造更美好生活产品的高科技综合企业”的全新定位。碧桂园希望围绕房地产行业打造一幅高科技产业地图，包括博支林机器人、现代农业、毕游喧和机器人餐厅。

然而，在过去的2019年，在内外部环境的变化下，许多试图多元化的住宅企业正在修剪和削减树叶。就连万科也决定“汇聚聚焦”，碧桂园的多元化投资再次成为焦点。

在业绩会上，碧桂园总裁莫斌强调，碧桂园的新业务是围绕主营业务开展的，不是盲目投资。他做了一个形象比喻，“主营业务是老虎，新业务是翅膀”，两者之间的关系更强。

碧桂园也披露了它在科技方面的进步。自2018年7月开工建设以来，碧桂园博之林机器人项目一直专注于R&D建筑机器人的研发、制造和应用，并在国内外招募了3000多名优秀的R&D人才，专注于关键产品研发和关键技术突破。

截至2019年底，博支林共提交专利申请1843件，授予专利327项，拥有一批关键领域的自主核心技术。

“我坚信，该公司在机器人领域的布局将会取得成功。”碧桂园总裁莫斌表示，建筑机器人和传统技术的结合将确保安全和质量。“我希望建筑机器人能在明年这个时候进入部分量产，迅速实现产业化，为主营业务创造价值。”

目前，碧桂园正在研发50个施工机器人，其中32个已经进入现场测试，其安全性和工作效率比人工操作有了很大提高。此外，医疗机器人正在研究5种产品，开始1项注册申报并进入1项临床试验阶段；

其中，部分施工机器人已进入施工现场测试阶段，多种类型的餐饮机器人已投入商业使用，如疫情期间免费捐赠给武汉的陶罐大米机器人和在广州开业的机器人中餐厅。

经济学家宋清辉认为，房地产行业在砌砖、外观质量检测和家庭清洁方面对机器人有着巨大的潜在需求。杨国强对机器人行业也寄予厚望:“我们希望将机器人应用与先进的施工技术相结合，最终形成世界领先的智能施工能力。”

在碧桂园的计划中，机器人将在未来的住宅建设中承担更多的任务，并将应用于物业管理、餐饮、医疗、农业等领域，这将成为公司未来发展的强大推动力。

除了机器人，碧桂园的现代农业也取得了相应的进步。目前，田园农业已经投资了湖北“中国种子谷”、海南润达、广东贡柑工业园、河北张北华大农业健康基地等多个项目。并与华大基因、中国科学院、广东省农业科学院等多家科研机构和企业达成合作。

“基于巨大的社会资源和社区产业链的价值，碧桂园开发的现代农业与社区零售相结合，希望减少农产品的流通和生产，为碧桂园社区和全社会每个家庭提供安全、美味、实惠、丰富的农产品。”在表演会上，碧桂园总裁莫斌解释了碧桂园进入农业的逻辑。

韩毅智库认为，碧桂园的发展前景已经规划清晰，以房地产、农业、机器人为基本业态的“三驾马车”商业结构相互独立、相互支持，形成了高科技设备、工业技术升级、日用品生产销售、新科技城的完整产业链，实现了与传统房地产领域的有机融合和相互促进。

碧桂园在年报中表示，针对人工智能产业创新、建筑行业人员老龄化、消费者食品安全等新的社会趋势，公司制定了相应的投资组合，抓住了各种市场需求，发展了智能制造和机器人技术，发展了现代农业和社区零售。展望未来，公司将继续探索房地产价值链中的业务和资产投资，继续关注城市化带来的住房及相关需求，构建覆盖客户整个生命周期的资产整合平台。