恒大战略转型第一条：一定要把负债降下来

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流行病下的房地产:恒大等

如果你在淘宝应用上买了门把手，你可以在恒方通应用上买一套吗？

流行期间，恒大推出网上购房，多数消费者仍持怀疑态度。没有办法。即使淘宝应用卖了一本二手书，你和我也持同样的态度。

但是数据回答了一切。

3月31日，恒大召开2019年度业绩大会。数据显示，2019年恒大实现合同销售额6011亿元，同比增长9%。

2020年第一季度，恒大推出网上购房，销售额达到1465亿元，同比增长23%；销售额达到1133亿英镑，同比增长55%。

当然，这一系列数据在业内排名第一，也创下了恒大第一季度销售和支付的新纪录。

事实上，早在2月16日，恒大就通过网上会议透露了这一消息。恒大集团副总裁刘雪菲表示，认购房屋数量达到47540套，总价值约580亿元。

这只是实施全面在线购买的第三天。即使在疫情期间，我的中国同胞的消费能力也不应被低估。

问题是，为什么网上销售规模如此之大？

必须提到折扣。今年3月，业内一些人士粗略计算了一下，如果买家以100万元的价格购买了一套房子，并享受了所有的优惠待遇，那么总价只有63万元。

为什么不买一个100万的房间，给奔驰A级车打折呢？

然而，据办公专业媒体办公室统计，整个房地产行业的毛利率约为20%。然而，自2019年恒大清盘以来，其对消费者的优惠待遇一直在20%至30%之间。

打个折，直接加上行业的平均毛利。恒大不是要“断裂”吗？

02白银时代的土地收购大师

许家印的解释是我们买的土地很便宜。

在新闻发布会上，他轻描淡写地说，由于恒大在过去20年的远见卓识，恒大以低价获得了大量土地。

根据业绩报告，恒大目前的土地储备约为3亿平方米，即使完全不占用土地，也能支撑多年发展。

在过去的20年里，恒大是如何获得土地的？我们可以从近年来的发展中看到一些东西。

2012年，万科的于亮喊出了“白银时代”的口号。他认为，房价上涨和商品房销售将告别高增长，进入中速增长。

同意这一观点的房地产企业负责人相信，行业将逐步走向深度融合。他们把所有的现金都放在存折里，等待取出现金的最佳时机，并通过并购的方式收获中小房企。

从理论上讲，于亮对行业的宏观判断没有问题。

毕竟，2014年，中国房地产市场确实经历了一系列的成交量和价格下跌。但在实际的房地产业务中，恒大、碧桂园等企业的对策更有根据。

即扩大土地储备和开发项目，用“供应方爆炸”取代并购。

那时候，一套房子可以少卖几十棵卷心菜，开发商的土地收购价格也低得多。

例如，2013年，全国300个城市的土地出让金总额为31304.5亿元，同比增长50%。今年7月，北京丰台区夏佳胡同的土地单价仅为45800元/平方米。

转让费似乎涨了一半，但到2019年，北京2902-31地块的底价已达到69500元/平方米。

额外的价格足以在七、八环路买一套套房。

自2012年《白银时代》开唱以来，恒大就一直无视行业判断。

2013年，恒大的土地总储备达到1.51亿平方米，2016年增至2.29亿平方米，2017年飙升至3.12亿平方米。

这是第一家土地储备超过3亿平方米的房地产企业。

低价收购的土地总量已经足够，现在恒大在允许房价上涨20-30%后，仍能保持30%的毛利和10%的净利润。

这一波行动必须被拒绝。

最重要的是，更多的人在看到折扣后买了他的房子。《21世纪经济报道》指出，随着价格下降和资金增加，恒大将重返高增长轨道。

03高增长、规模控制和债务削减

在恒大3月31日的业绩发布会上，许家印也提到了“高增长”。

他表示:“恒大将从2020年开始转变发展模式，全面实施‘高增长、控制规模、减债’的发展战略。它必须以最大的决心和力量减少债务。

高增长指的是销售。恒大在内部设定了一个小目标，就是在2020年卖出8000亿元，到2022年实现1万亿元的销售额。

在第一季度的淡季，恒大的销售额创下了公司的新纪录。如果说疫情结束后的“线上+线下”双轨制，恒大的8000亿元应该是合适的。

控制规模是指土地储备。许家印表示，未来三年土地储备每年将减少约3000万平方米，到2022年将减少至约2亿平方米。

为什么要在高增长的情况下改变往年的征地方式？

最终目标是减少债务。

业绩报告显示，2019年恒大的资产负债率为77.9%，同比增长4.2%；净负债率为159.3%，同比增长7.4%。

自2012年以来，恒大的负债水平达到了行业内的最高水平。

沉重的债务负担可能导致企业现金流量主要用于偿还本息，缺乏足够的资金维持正常的生产经营。

因此，减债成为恒大2020年战略转型的关键。

▲恒大一季度销售与支付对比图

许家印现场粗略估计:2018-2019年，恒大的销售回报将保持在每年4500亿元左右。如果今年的销售额达到8000亿元，按7000亿元计算，销售额将增加2500亿元。

同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，相当于减少支出600亿元。随着这种增减，生息负债可以减少1500亿元。

他的小计划是，到2022年，计息负债将平均每年减少1500亿元，总负债将减少到4000亿元以下。

事实上，自2017年土地储备突破3亿元以来，恒大一直在控制规模、减少负债。

这将从2016年开始。当年，中国住房企业融资总额(包括私人债务、企业债券和中期票据)达到11376.7亿元，同比增长26%。

请注意，这个数字也创造了历史记录。

然而，同年10月，经过几轮国家的强化调控，住房企业债券融资的难度明显加大。

2016年第四季度，住房企业债券融资总额为1100亿元，同比下降68.4%。以12月为重点，房企发债仅筹集126.7亿元，为去年的最低点。

我们应该知道，债券是住房企业各种融资渠道中价格最低的资金来源。

截至2017年3月，银监会部署实施了“三违”、“三套戥”、“四不正”专项治理，银行间流动性异常困难，导致银行短期“资金短缺”。

当时，工行、农行、中行、建行、交通银行在北京的二手房贷款利率升至1.2倍，北京银行、招商银行、中信银行也升至1.2倍，民生银行甚至升至1.3倍。

随着住房利率的提高，银行延长了贷款周期，在融资困难的情况下，房地产企业很难偿还贷款。

这甚至更加困难。太难了。

过度的土地储备将不可避免地导致大量的资本沉淀。

2017年后，恒大将逐步放缓征地步伐，通过增加回报、减少支出来减少计息负债。就土地储备面积而言，恒大2018年为3.03亿平方米，2019年为2.93亿平方米。

下半年到了

自1998年中国房改引入市场机制以来，已经过去了22年。

2019年，中国的城市化率也从改革开放时的17.9%上升至60.6%。

当这个数字超过60%时，意味着我们已经进入了第二个城市化阶段，房地产行业也开始向下半年推进。

2019年初，麦肯锡提出未来城市发展的四大趋势:人才更加重要，城市边界更加模糊，城市挑战更加严峻，科技的作用更加明显。

这实际上是房地产行业下半年的趋势。

从50%以上的前30家住宅企业向智能生活方向的布局来看，科技和人才的趋势在2020年仍将成为现实。

但用一个更“政治经济学”的术语来说，房地产下半年最重要的命题和趋势是所谓的高质量发展。

这与高负债和高杠杆相反。

然而，根据世界银行的统计，从2019年到2021年，房地产行业总共有1.8万亿债务到期。其中，2019年债券赎回额为4464亿元，几乎是2018年的两倍。

长期以来，债务减免一直是所有住房企业的一个必要条件。

据悉，恒大还收紧了对多种行业的投资，以尽快实现总负债在4000亿元以下。许家印在新闻发布会上表示，公司在五年内不会投资任何其他行业。

所有以前四处奔跑、蒙着眼睛奔跑的旧世界都将崩溃。新的世界，用它锋利的尖牙，站在世界面前，要么吞噬人类，要么骑在他们的背上。

在经历了高速增长、规模控制和债务削减之后，恒大已经站稳了脚跟。