西城“多校划片”靴子落地，学区房市场又双叒叕“凉了”？

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“学区很冷”可能真的只是大多数人的幻觉。资料来源:中国教育投资，边肖:李彩凤。

学区周围降温的声音从未停止过。最近，新一轮的话题高潮又开始了。

不久前，北京市西城区教育委员会颁布了一项新规定，宣布实行“多校制”和“一学位六年制”。根据新规定，新购买者的孩子的注册不再对应于注册抄写员学校，而是以多学校抄写员的形式在学区或相邻学区注册。同时，原则上，一个学区在六年内只能提供一个注册学位。

此后，北京最后一个没有实行多校制的优质教育资源区也加入了“大军”。

当多校抄写员成为年轻学生从小升到大和年轻学生从小升到大的主流时，这意味着通过购买学区去名牌学校不再是一个固定的数字。公众认为学区“很酷”的观点再次升温。

“多校划线”在北京并不陌生，它是与义务教育阶段就近入学政策相配套的措施。

近年来，由于学区长期处于高烧状态，为了解决教育资源配置问题，弱化房地产与名校的对应关系，教育部提出了2.0版的“多所学校”招生政策——一个社区对应多所学校。与之相对应的是单一的学校划线，即一个社区对应一所学校。

截至今年，东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区等六个区已经明确表示，新购买的二手房不享受单校制，而是通过多校制进入学校。

东城区、海淀区和石景山区明确规定，逾期购房的家庭申请入学，实行多校制。朝阳区和丰台区已经宣布，在报名人数超过该校在校学生人数后，其余学生将被随机分配到确定的招生学校。

新政出台前，西城区的主要入学方式是从小到大的“单校文士”，从小到大的“多校文士”，六年内没有一个学位的限制。因此，今年西城区招生规定的最大变化是，年轻学生将从单校抄写员转变为多校抄写员。

那么，这一变化会给西城区带来什么影响呢？

众所周知，在北京的教育资源中，优质的教育资源集中在东城区、西城区和海淀区，俗称“东西海”。据统计，2019年，仅海淀区、西城区和东城区就占了北京大学和清华在京招生的89.2%。如果我们看看一本书的上网率，其他地区的一本书的上网率甚至低于隔壁河北省，除了“东海和西海”。

位于三环路的西城区是北京素质教育资源最集中的地方。目前，西城区共有11个校区，包括德胜校区、什刹海校区、西长安街校区、大栅栏春树天桥校区、新街口校区、金融街校区、陶然亭白芝芳校区、会展路校区、月坛校区、广安门内牛街校区和广安门外校区。几乎每个学区都有高质量的学校。“四金刚”在西城区、北京第四中学、北京第八中学、北京师范大学附属实验中学、北京师范大学第二附属中学的实力不用说。因此，西城区一些知名校区的平均价格在每平方米17万至20万元之间。

即使付出如此高的代价，那些期待成龙的父母们也会尽一切努力，因为他们在进一步的研究中取得了诱人的成就。因为在“单一学校划线”的情况下，一个学区的房间是一个著名学校的入场券。不难理解，在过去的几年里，“半地下室学区房卖1050万”和“11平方过道学区房卖150万”这样的新闻在北京这些地区不断曝光。

多学校划线意味着不再肯定通过购买学区的房子去牛学校。有些人“中奖”，有些人“摘坑”，最后的结果是一些快乐的人。

至于家长应该如何选择学区，一位不愿透露姓名的北京房地产专家认为，学区最重要的功能是支持底层，在众多学校之后，上哪所小学就变得不确定了，所以与房子相对应的学区下限比上限更重要。因此，在选择房子时，尽量选择一个平衡的区域。

西城区的学区价值面临重估。许多人猜测它真的很“酷”，但事实并非如此。该政策出台后，引发了购房潮。

据《中国证券报》报道，在西城区宣布多校区办学后，许多家长都急于在新政实施前购买校区，许多房主也急于在网上出售。这个20万平方米的老校区甚至出现了“第二盏灯”的情况。这与疫情爆发期间几个月的低迷状况形成了鲜明对比。

壳牌研究院发布的数据能更直观地反映变化的真实面貌。数据显示，五一期间，北京校区的房屋交易量大幅增加，北京二手房的日成交量约为900套，同比大幅增长。西城区平均交易面积61平方米，平均交易价格749万元，平均每平方米价格超过12万元。交易量同比环比增长100%以上，其中金融街和德胜区成为热点。

除了线下恢复和延迟需求释放之外，另一个重要因素是，在西城区新政出台后，许多买房的父母都渴望赶上“末班车”。因为在7月31日政策到期之前，我们没有时间考虑是否要抓住最后的机会锁定配额。卖方市场已经意识到房子即将贬值，希望尽快降价出售。因此，5月至7月是供需双方都在蓬勃发展的时期。

“我们卖房子的时候，也会向客户强调，只要我们在7月31日前完成购房结算，我们就可以进入划片学校而不受多校划片政策的影响，否则不确定性会很大，这样家长就可以做决定了。速度将大大加快。”一位房地产经纪人说。

然而，长远来看，学区的房价可能不会受到太大影响。一方面，在“一学位六年制”下，学区住房的整体供应将受到限制。另一方面，在实施期间，可以从城市地区多学校抄写员的表现中获得一些预测。

在多校划线改革中，东城区的改革步伐更加紧迫。在2018年义务教育招生政策中，东城区明确规定，实际居住房屋的不动产权利登记证为2018年6月30日后获得的家庭，从2018年起，东城区将通过电脑分配安排多所学校入学。2019年上半年，相关细则出台。

东城区的学区有升有降，但主要是上升的，比如时嘉胡同区证券教育行业首席分析师吴告诉投资教育。

巧合的是，从海淀校区的房价改革趋势来看，与价格最高的中关村1号和3号相对应的校区只有小幅波动。

据吴介绍，“1911海淀多校划线”政策并没有真正在海淀区产生“大面积随机分配名额”的效果，只是加强了购房时效性的权重。海淀学区的房产和购买时间仍然直接影响排名，这是非常重要的。因此，学区住房仍然具有重要的锁定意义，而不是像市场先前猜测的那样是"随机和无用的"。

“每个人都喜欢看房地产很酷的主题。过去十年一直是这样。就像看武侠小说一样，虽然事情不一定是真的，但是每个人都喜欢看。这可能只是许多人的期望。”吴对说道。

是的，“学区很酷”这个话题已经有一两年没有热门了，但是每个人都很喜欢。这可能是因为无数的普通家庭为此承受了太多的经济负担，甚至无数的家庭都不敢奢望那几个高质量的教育资源。“学区很酷”可能真的只是大多数人的幻觉。

一套房子被锁在一个学区的时代可能会结束，高等教育资源的壁垒可能会被打破一点，但只要有重点学校和普通学校，那些价格高的学区就很难真正“降温”。