巨亏5年后，优客工场流血上市又能如何？

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正文/徐伟

来源:锌秤(标识:锌科度)

共享办公行业终于迎来了第一股。

然而，第一股被纳斯达克上市公司收购。

7月7日，据国外媒体报道，国内合资企业优科工作室(Youke Workshop)已被纳斯达克上市公司奥里顺收购公司的全资子公司优科国际收购，合并后公司价值约为7.69亿美元，这可能使优科工作室实现曲线上市。

但这实际上并不符合优科工作室的期望。

美国时间2019年12月11日，Youke Workshop向美国证交会公开提交招股说明书，拟寻求在美国纽约证券交易所上市，股票代码为英国，暂定筹资规模为1亿美元。这意味着，优科工作室原本打算独立上市。

然而，目前，优科工作室终于借壳上市。

在从寻求独立上市到即使被收购也坚持上市的转变背后，很难掩盖优科工作室脱困求存的深层意图。

公司成立五年后，亏损超过15亿元

“我必须承认，优科工作室正经历着五年来最困难的时刻。”2020年4月，在连年亏损和疫情的冲击下，优科车间的实际负责人毛大庆不得不承认，自己创立的中国最大的联合办公品牌正面临生存问题。

优科工作室创始人毛大庆

根据之前发布的招股说明书，2017年、2018年和2019年前9个月，优科厂房的收入分别为1.67亿元、4.49亿元和8.75亿元，复合增长率达到209.9%；然而，亏损逐年扩大，三个阶段分别为3.73亿元、4.45亿元和5.73亿元。

至于亏损的原因，友科工作室在招股说明书中总结道，门店扩张、门店重组和门店收购都需要大量资金。

这并不奇怪。由优科工作室开创的“二房东”商业模式是一种典型的资产密集型模式，即先向房东出租房产，然后对其进行切割和装修，再以高价转租给企业客户，以赚取中间差价。在这种模式下，公司需要大量的资金从房东那里租用办公室，然后通过一系列的营销手段尽快将办公室租出去。

相关数据显示，2017年、2018年和2019年前9个月，优科厂房通过筹资活动产生的现金流分别为4.98亿、1.90亿和9553万。然而，其业务活动产生的现金流一直是净流出，2017年、2018年和2019年前9个月分别为-1.52亿英镑、-5207万英镑和-2.32亿英镑。

在资产密集型模式下，优科厂房不仅面临前期投资高、回收期长的问题，而且残酷的现实是租金差额难以弥补公司为提高住宅市场竞争力而投入的装修和运营成本，完全依靠租金实现利润容易受到市场环境的影响。

根据1亿欧元的调查数据，只有当联合办公室的平均入住率达到85%时，才能维持盈亏平衡。根据优科工作室发布的数据，其项目入住率达到95%。但据《中国商报》报道，现场调查发现，优科厂房存在“混租经营状况”，部分项目占用率高达95%，其他项目仅占75%。

显然，资产密集型的快速燃烧和扩张模式，使友科工作室在短短五年内成为中国最大的联合办公品牌，带来了巨大的损失。根据优科车间披露的财务数据，自2015年成立以来，优科车间累计亏损超过15亿元。

上市还是为了生存

在连续几年亏损的情况下，正是来自投资者的高额融资支持了优科工作室继续前进。

自2015年以来，优科工作室已获得多轮融资，总额超过50亿元人民币。投资者包括红杉资本中国、正格基金、景荣控股、星牌集团、格非资产、怡润投资、中投汉富、创新工程等。

优科工作室经历了几轮融资

然而，由于共享办公的创始人wework因巨额亏损而失去上市机会，给Youke Workshop带来的负面影响不仅是上市计划在数年前突然终止，而且资本方对联合办公行业也趋于谨慎，这使得其生存模式高度依赖融资的考验。

根据相关数据，截至2019年第三季度末，优科厂房持有的现金资源为1.67亿元，根据优科厂房的租赁协议，2020年只需支付的租金总额达到4.38亿元。此后，直到2020年4月，优科工作室才从龙溪地产获得新一轮2亿美元的融资。

被迫终止上市计划、面临巨大财务压力的优科工作室(Youke Workshop)意识到，在共享经济如火如荼的时候，总会有投资者为他们激进的市场支出买单，但当行业变冷时，首先要测试的是其自身业务模式的盈利能力和自助能力。

然而，通过五年的个人实践，优科工作室已经证明，仅仅依靠重资产模式很难实现盈利。在五周年之际，毛大庆终于在年度新闻发布会上宣布了“轻资产、重赋权”的战略转型:2020年，优科工作室将完成100个轻资产项目的签约目标，轻重需求比例达到1:1。

在轻资产模式下，业主承担大部分初始投资，友科工作室主要向业主出口品牌、设计、管理和咨询服务，收取市场和品牌服务费。

对此，优科工作室进一步解释道，“如果你停止快速扩张，专注于等待和管理成熟的空办事处，你将不再承担大量投资来建设新空或在市场收入上花费大量资金，并将大大提高公司的盈利能力。”

这可能不仅符合优科车间的期望，也更接近行业未来的发展，但带来新的问题。截至2019年第三季度末，优科工作室已经开设了171个办公室/房间，提供了72，700个工作站。其中，轻资产模式的空写字楼有39间，占不到23%。

同时，根据优科工作室以前的扩建模式，它通常将整个或全部办公物业出租，然后将其设计和改造成标准化产品，再将其转租给个人或企业。因此，由优科工作室签署的大量办公物业租约的平均期限长达9年。

也就是说，从重资产向轻资产的过渡不是一个短期的过程。在过渡期，有必要不断增持轻资产模式，继续承担重资产模式带来的高成本。可以想象，优科工作室的资金缺口有多大。

对于优科工作室来说，上市融资是其持续生存和发展的必然选择。这也是优科工作室不得不在纳斯达克流通和交易的主要原因，即使它在独立上市计划失败后依靠借壳。

“这笔交易符合我们的战略目标，并将发布我们轻量级资产模型的扩展。”毛大庆也这么说。

工业发展的黄金时期已经过去

源于国外的联合办公行业，从“双创新”开始，终于迎来了第一个份额，但行业发展的黄金时期已经悄然逝去。

当时，紧随共享经济的风口浪尖，wework、Youke Workshop、氪空房、纳什空房、氪空房、方糖镇此外，还有许多房地产公司，如瑞安创智天地、华夏幸福工业园、万科运城等。

在共享经济模式下，他们有一些共同之处:他们不断为流量烧钱，通过融资或上市获得资金，继续为市场烧钱，最后烧钱越多损失越多。因此，他们也复制了共享经济的“雷霆”之路，但他们别无选择，只能上演破产、破产、切断融资的场景，甚至被列为表演者。

现在，只有少数幸存者，在wework和Youke Workshop的带领下，在不断寻找正确的生存方式。用毛大庆的话说，“优科工作室现在做的只是一个开始，如果要实现真正的颠覆和创造，恐怕还有十年的培育期。”

不幸的是，资本市场不再像以前那样购买它。“我们认为，为没有实现盈利的企业提供慷慨资金的日子已经过去了。”摩根士丹利首席美国股票策略师威尔逊表示。

在这种背景下，可以预测，如果利润问题不能得到有效解决，优科工作室即使上市也不会持续太久。

当然，除了希望对轻资产和重资产的投资能够得到回报之外，优科工作室近年来一直在通过股权投资的方式增加联合办公的生态。

据公开信息，优科厂房的投资布局涉及fa平台、人力资源、文化媒体、国际共享医疗平台、互联网+体育旅游、智能硬件、创业速成教育、空房设计等。累计投资额近1亿元。然而，这些投资项目给优科车间带来的具体效益却不得而知。

虽然在“有科坊”成立五周年的新闻发布会上，毛大庆透露他去年第一次盈利，收入3780万元，同比增长191%，净利润300万元。但是，与游科车间的规模和改造开发需要增持的相关投资相比，300万元的利润规模实在微不足道。

由此可见，优科车间要在短时间内改变盈利难、盈利模式单一的局面并不容易，即使在车轮融资和烧钱之后血本无归地上市。