房企境外融资已超百亿或将再掀拿地潮

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9月13日，美联储正式启动第三轮量化宽松(qe3)，开启了新一轮美元贬值周期。大量热钱涌入香港资本市场，年底内地房企掀起海外融资高潮。

随着内地房地产企业在香港重新上市，内地房地产企业在香港发行的债券在10月和11月大幅增加。今年以来，房地产企业海外融资金额预计将超过以往任何一年。

一方面，内地房地产企业融资渠道受阻，开发商的资金压力越来越大；另一方面，土地市场供给沉重，房地产企业收购土地的欲望大大增加，房地产企业融资步伐明显加快。

然而，由于投资风险不同，内地房企海外融资成本差异很大，部分房企融资利率低于5%，而部分房企融资利率仍高达10%以上。

在接受《中国商报》采访时，世界联合会房地产市场研究部主任吴志辉认为，随着内地房企融资渠道的不断拓展，利率市场化趋势更加明显。在当前利率市场化的背景下，资金来源渠道和成本优势正成为住宅企业的核心竞争力。

融资规模达到新高

11月20日，首创置业(02868.hk)宣布，证券交易所已批准本公司全资子公司centralplazadevelopment发行的人民币担保债券上市交易申请，本公司部分海外子公司(包括国际金融公司)为债券提供担保。

这是自qe3推出以来，内地房地产企业发行债券的又一个案例。然而，首创置业没有披露债券发行规模和利率等细节。

不久前，11月15日，中国海外地产刚刚宣布，它已向HKEx申请发行两张总额为10亿美元的担保票据。票据分为两部分，即票面金额为7亿美元的10年期票据和票面金额为3亿美元的20年期票据，票面金额为5.35%。

据报道，中海地产计划发行两批总价值为10亿美元的债券，已被超额认购12次。中海打算发行债券为其债务进行再融资，并开发房地产项目。

11月14日，金代尔(600383.sh)还披露，其全资子公司金代尔国际投资有限公司在新加坡发行了3.5亿美元的5年期固定利率债券，年利率为7.125%。这是继今年港股买壳、发行离岸人民币高级票据以来，金地的又一次海外融资行动。

soho中国也在11月宣布将发行总额为10亿美元的优先票据，其中6亿美元5年期票据和4亿美元10年期票据的年利率分别为5.75%和7.125%。

住房企业的海外融资已不再是个案，而且最近这种情况尤其频繁。自10月中旬以来，融创中国(01918.hk)、华南城市(01668.hk)、龙湖地产(00960.hk)、禹州地产(01668.hk)、房型地产(00817.hk)等多家房地产企业开展了海外融资。

据中原地产统计，随着美国推出qe3，受房地产调控政策影响，内地房地产企业在海外市场的融资热情也有所升温。最近，内地房地产企业在香港发行的债券激增。

据统计报告显示，仅9月至10月，内地房地产企业在香港发行和计划发行的债券总额分别为8.5亿美元和12.5亿美元，较之前的融资规模有大幅增长。

据链家房地产市场研究部统计，截至11月20日，第四季度已有8家大型房地产企业发行债券融资计划，融资金额高达39亿美元，约合人民币243亿元。

国泰君安证券的分析报告指出，如果算上非a股上市公司的海外融资额，估计今年房地产企业的海外融资额已经超过110亿美元，超过以往任何一年。

筹资能力司

一般认为，内地房地产企业海外融资热潮与美国推出qe3不无关系，因为热钱流入香港的速度加快，香港房地产企业融资的难度和成本大幅降低。

目前，内地5年期国债年利率为5.71%，但部分房地产企业的海外融资成本仍低于内地，这表明海外融资仍具有很强的成本优势。

10月29日，方兴地产(中国)有限公司宣布，该公司此前宣布的5亿美元有担保票据将于10月29日或前后上市交易，年利率为4.7%，2017年到期。这也是近年来中国房地产美元债券票面利率低于5%的罕见案例。

此外，soho中国发行的6亿美元优先票据于2017年到期，年利率为5.75%；4亿美元将于2022年到期，年利率为7.125%，远低于同期美元债券的票面利率水平。

然而，融创中国将发行总额为4亿美元的票据，年利率高达12.5%。禹州地产发行的2.5亿美元优先票据利率高达11.75%。

上海亿居房地产研究院综合研究部主任杨红旭表示，本轮融资与刚刚复苏的土地市场有关，房企普遍希望通过融资来逢低吸纳土地市场。

中原市场研究部主任张大伟也认为，经过近两年的严格调控，房企更加注重资金链，多渠道融资将有效降低运营风险。与此同时，近期市场明显回暖，企业销售有所好转，房屋企业开始积极入市收购土地，资金需求持续增加。

另一个重要原因是，为了确保短期流动性的安全，一些领先的房地产企业希望借此机会调整债务结构，大幅减少短期负债，而选择增加长期负债。

近年来，随着房企融资成本的增加，资本化利息支出不断上升，其中万科2011年贷款利息资本化率由2010年的7.6%上升至8.6%。

从长期和短期贷款来看，2012年前三季度末，万科长期贷款达到358.3亿元，增长70.85%；金地的长期贷款从年初的100.9亿元增加到145.53亿元。相比之下，万科第三季度末的短期贷款为44.8亿元，而金谷的短期贷款从年初的16亿元下降到10亿元。

香港成本相对较低的融资渠道已成为许多房地产企业调整债务结构的重要选择。吴志辉认为，通过调整债务结构，企业可以缓解房企的流动性压力。

吴志辉还表示，利率市场化的进程实际上促使房企采取内部融资和外部融资相结合的方式，内部收益率与融资利率之间的差距导致了房企竞争力的差异，从而推动了市场的重新洗牌，大大提高了房企的集中度。