学李嘉诚的地产变现哲学

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李嘉诚长河区的房地产套现理念

王肖邦

[李嘉诚一贯的投资策略是将商业地产作为套利工具，而不是长期持有以获取持续租金]

亚洲首富李嘉诚的一举一动都是市场解读的对象。

自今年8月以来，李嘉诚的长河区已经出售了位于中国内地的两处商业地产，即广州西城都汇广场和上海东方惠晶中心，这些都被业界视为标志性事件。

本周，亚洲首富进行了一次新的现金转移。

新加坡上市公司ara assert management周一宣布，其两大股东长江实业(00001.hk)和创始人林正强以2.38亿美元的价格向新加坡财团海峡贸易公司出售了其20.1%的股权。

此前，长江实业持有盛世资产管理13.37%的股权，交易完成后，持股比例将降至7.84%。

通过减持，长江实业预计将套现约5.53亿港元。

虽然与广州西城都汇广场和上海东方惠晶中心的出售相比，减少富城资产所涉及的金额并不明显，但减少的时间仍然很有意思。

盛世资产目前管理着多个房地产信托基金和私人基金，项目分布于亚洲各地，包括位于中国内地的多个商业地产。

就在去年，盛世资产还试图以三处内地商业地产为初始资产组合，推出王朝房地产投资信托(王朝reit)上市，但最终因市场状况不佳而暂停了ipo。

如果说李嘉诚最近的套现行为与昌河地产自去年以来很少出现在内地土地市场有关，即使外界无法完全勾勒出李嘉诚家族对内地商业地产市场的完整看法，至少也能清晰地感觉到一些暗示。

精明的李嘉诚正在北京和上海出售房产，这是一个信号。小心！万科董事会主席王石此前在微博上写道。

李嘉诚的现金轨迹

李嘉诚今年第一次在内地出售商业地产是在8月份。长江实业和和记黄埔[2.42%](00013.hk)宣布将把其在广州西城都汇广场50%的股权转让给独立的第三方，交易总额为30.3亿港元。

10月份，和记黄埔再次宣布，其持有长江实业50%股权的上海东方惠晶中心已锁定买家，并将以89.5亿港元的价格出售。

两处商业地产被出售，昌河百货预测现金总额将达到120亿港元，这不得不引起市场震荡。

投资商业地产是很常见的。首先，租金和销售是分散的，但这种模式占用更多的资金，并有很长的回报期。第二，整个房地产是出售或单独上市，这可以迅速提取资金。李嘉诚一直追求资本周转率，所以他更喜欢后者。国泰君安国际[1.88%]分析师宋然表示。

数据显示，广州西城都汇广场地块于20世纪90年代由和记黄埔和长江实业共同收购，但该项目始于2005年，并于2012年底正式开业。

上海东方惠晶中心于2006年10月由长江实业和和记黄埔从杜甫世界发展有限公司购买，总价格为8.32亿元。

长时间的征地意味着低土地成本和可观的利润。宋然说道。

根据公告，出售广州西城都汇广场将为和记黄埔带来近10亿港元，出售上海东方惠晶中心100%股权的利润将接近37亿港元。

李嘉诚一贯的投资策略是将商业地产作为套利工具，而不是长期持有以获取持续租金。

2008年5月，李嘉诚旗下的香港上市公司和记香港地产[0.00%] (00715.hk)以44.38亿元的价格出售了位于上海长乐路的世纪商业广场的办公物业。

事实上，在汇贤实业信托(87001.hk)上市的案例中，李嘉诚也展示了另一种更为成熟的商业地产套现方式[0.26%]。

2011年，昌河百货拆分北京东方广场，成立辉县实业信托，首次公开发行募集资金104.8亿元。

自从辉县实业信托在上市后出售了所有的旧股票后，长江实业和和记黄埔分别持有33.4%和17.9%的股份，共套现人民币53.8亿元。

上市后，辉县实业信托还以9.8亿元人民币收购了长江实业持有99%股权的沈阳丽都项目，帮助长江实业退出该项目。

然而，令投资者失望的是，辉县实业信托上市后的表现并不理想。

今年上半年，辉县实业信托宣布年化分配收益率放缓至6.16%，低于去年同期6.45%的年化分配收益率。

虽然这对基金持有人来说不是什么好消息，但从一个方面证明了长河区将北京商业项目分拆并纳入沈阳项目的英明决策。

整个房地产行业都是如此。昌河部门的比例现在已经下降，反映出李嘉诚正在将资金投资于回报率更高的领域。宋然表示，目前内地高企的土地和资产价格压低了投资回报，而投资回报一直很低；可见昌河部门很少在内地获得新项目。

李嘉诚一贯的投资策略是抓住时机，在适当的时候套现。

为了安全起见，把包放下

与李嘉诚在这一系列商业地产出售行动中成熟的套现方式相比，或许外界更关心的是当今亚洲首富对内地商业地产市场的真实看法。

在财富资产管理公司周一宣布长江实业减持的同一天，李嘉诚二儿子李泽楷控制的英达房地产(00432.hk)也宣布考虑出售其位于北京的商业地产盈科中心。

父子俩都打算在内地出售商业地产，这给最近一系列的退潮风暴增添了额外的戏剧性。

李嘉诚出售商业项目可能代表了他对内地市场的看法。奈特弗兰克中国公司董事宋洋在接受《中国商业新闻》记者采访时说。

未来几年，上海商业地产市场将迎来高供给局面，这将给市场带来一定的压力，这可能是目前选择出售的一个考虑因素。宋洋说。

据奈特弗兰克(Knight Frank)最近发布的一份报告显示，截至2013年上半年，上海超甲级和甲级写字楼的存量达到620万平方米。其中，浦东小家嘴[-3.05%基金研究报告]所占比例最大，达到26%。未来几年，随着虹桥、后世博区和徐汇滨江竞相建设新的商业区，上海写字楼的新增供应量将大幅增加。长河百货出售的上海惠晶中心恰好位于浦东陆家嘴小区域。

从2010年到2012年，北京甲级写字楼的租金水平也大幅上升，去年第三季度开始放缓，今年第二季度出现三年来的首次下降。

据高纬物业统计，今年第三季度，北京甲级写字楼市场租金水平持续下降，平均有效净租金环比下降0.6%，其中cbd商务区租金下降约2%。

权力下放，第三，未来办公用品的激增。瑞意德战略咨询部助理主任李静雅说。

莱坊的研究报告显示，从2010年到2012年，北京甲级写字楼的新增供应量平均每年30万平方米；从2013年到2015年，核心区甲级写字楼年均新增供应量预计达到50万平方米；在2016年以后的三年里，随着cbd核心区的建成，预计三年内将提供250万平方米。

随着北京核心区写字楼供应量的增加，盈科中心写字楼的运营和租金的竞争压力也越来越大，盈科中心的商业部分也受到三里屯太古力的挑战。李静雅说道。

在这种背景下，不仅李嘉诚家族，其他打算在市场上出售而非持有写字楼和商业地产的大型开发商也在增加。李景亚说道。

当然，从长期来看，上海和北京的写字楼市场仍有很大的潜力，但短期供应会带来竞争压力，因此不同的企业会做出不同的投资选择。另一位房地产顾问说。

这次从长河区接手东方汇通项目的买家是光大控股和另一家有国家背景的金融租赁公司。

买家接受报价的可能原因一方面是对市场前景的乐观看法；另一方面，基于不同的投资风格，买家会更追求长期稳定的回报。宋然说道。

然而，对于李嘉诚来说，这可能是他目前更愿意做出的决定。