财讯:租房的美好时代：实现“租购同权”尚需多方发力

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从地区到中央，密集发表的政策和很多入场公司都让外部认识到年发表的“租赁并行”已经开始落地。

年第32期《中国经济周刊》封面

《中国经济周刊》记者银昕张燕|北京报道

责任篇:陈惟杉

(本文发行于《中国经济周刊》年第32期)

在广州宣布以入学等权益保障租赁购买的同权后，住宅租赁市场成为目前最热的话题。 被“天价学区房”刺伤的公众渴望改变“租赁同权”四个字持续将近20年的房地产市场的逻辑。

仅3天后，住建部等9个部门共同发行的《在人口流入的大中城市加速住宅租赁市场快速发展的通知》(以下称《通知》)，广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥。 之后马云高调上传了住宅租赁市场，蚂蚁与杭州住保房管理局合作建设了杭州市住宅租赁监督管理服务平台。 同样行动的是住宅企业，万科已经获得了多个自有房地产地块，年成立了长租企业品牌“泊位”。

从地方到中央，密集发表的政策和很多入场公司让外部认识到年提出的“租赁并行”开始落地。

在通知中，加快住宅租赁市场的迅速发展被赋予了贯彻去年中央经济事业会议上提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”定位的重要措施。

只有实现“租赁同权”，才能改变现在的“租赁再购买”现象。 数据显示，目前中国城市居民家庭住房拥有率达到91.2%，只有不到10%的家庭在租赁市场处理居住申诉。 截止到年末，中国的住宅交易额达到了15兆元，但住宅租赁交易额只有1.1兆元，不到7%。

不自然的数据背后显然有必要改变政府、住宅企业、个人等一系列主体自己过去的行为模式，以加快住宅租赁市场的迅速发展，迎接“租赁时代”。 只有这样，才能成为改变房地产市场逻辑、撬动户籍制度等深层次改革的支点。

政府从供给地方出力，扭曲说“打算重新购买轻工”。

中国的租金率不足10%，欧洲各国的租金率接近50%。 中国的住房租赁交易额占住房交易总额的不到7%，同一数据的美国占有率为50%； 年，全国租赁住宅用地仅占所有居住用地的10.5%。

“重新购买灯光租赁”有多严重？

链家左晖会长宣布正在看租赁市场，但他说，与年住房成交释放天量、遭遇史上最严格的管制相比，中国的租赁业务还有巨大的空间，享受着政策红利。 据链家推算，到2030年，中国出租人将达到3亿人，租金规模将达到5万亿元。

住宅租赁市场的潜力备受关注，但目前国内租赁市场的迅速发展不均衡。

根据社会科学院发布的年《社会快速发展蓝皮书》，目前中国城市居民家庭住房拥有率达到91.2%，只有不到10%的家庭在租赁市场处理居住申诉，特别是在一线城市以外的地区，租赁比例很小。

相比之下，美国近10年的住房拥有率在60%到70%之间变动，总是有1/3左右的家庭通过租赁市场满足居住的诉求。 在日本，东京和大坂两大城市的住宅拥有率分别为54.9%和58.6%； 德国、瑞典等欧洲国家的出租率达到了近50%。

“再购买轻租”直接影响了国内住宅租赁交易额的占有率，链家研究院在去年12月发表的“租赁崛起”中引用了数据，称到年底中国的住宅交易额达到15万亿元，住宅租赁交易额仅为1.1万亿元，不到7% 对此，当时美国的租赁交易规模为5000亿美元，占美国整体住房交易规模的50%。

“个人现有住房租赁、保障房中的廉租房和公租房、公司参与的长租公寓是构成当前国内住房租赁市场的主要参与主体。 其中，保护房近年来在政府的重视下高速发展，但整体规模还没有成型，长租公寓近年来逐渐进入市场，整个住宅租赁市场依然处于自愿状态。 ”。 亚豪机构市场总监郭毅对《中国经济周刊》记者说。

在租赁市场的现有结构下，政府应该如何“重新购买轻租”？

从年开始不断发表政策，发出“扩大租赁支援业务”的信号，提出“购买租赁并行”的目标，除此之外，最直接的手段是增加公共租赁住宅的供给，在供给方向租赁市场倾斜。

北京、上海提高租赁住宅“定向”的地力

公共租赁住宅首次在2009年政府事业报告中出现公众视野后，到了年，各地公共租赁住宅和廉租住宅并行运行，统称为公共租赁住宅。

访问过的很多行业专家对《中国经济周刊》记者说，国家出台公共租赁住宅建设政策以来，全国已建成约3000万套公共租赁住宅，但与保障性住宅的差距相比，覆盖率不高。 其背后的原因首先有两个。 另一方面，地方政府的财政压力很大，社会资本准入不足，资金缺口很大。 另一方面，租赁土地的供给不足也减缓了公共租赁住宅的迅速发展。

根据截至2005年的数据，在1349万套新的租赁性保护室中，政府投资了1058万套，占78.7%。 国企投资88万套，占6.5%； 事业单位投资20万套，占1.5%； 民间投资179万套，占13.3%。 社会资本占有率严重不足。

从土地实际供应来看，全年全国居住类土地实际供应11.4亿公顷，其中公共租赁住宅用地1.2亿公顷，公共租赁住宅用地仅占全国居住类用地的10.5%。 公共租赁住宅实际供给的地区分布也与常住人口增加的分布不一致。 年，公共租赁住宅用地供应排名前三的省份是新疆、安徽、云南，三省公共租赁住宅供应量超过全国的30%。 这三省常住人口的流入只占全国常住人口的9.64%。 常住人口流入广东、北京、天津、上海等多个地区，但公共租赁住宅的土地供应面积相对较少。

以北京为代表的城市试图利用集体建设用地增加租赁住宅的供应地。

7月28日，北京市住建委宣布，北京首次利用集体建设用地建设的租赁住宅最近陆续开始入住。

从2005年开始，北京市在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、温泉镇351、昌平区北七家镇等5个集体土地区域开展了租赁住宅项目试验，建设了1.28万套租赁住宅。

到年底，北京集体土地建设租赁住宅项目将陆续完成选择住宅的入住。

这次北京选择的五个集体土地建设租赁住房试验项目第一分布在主要产业功能领域周围，都具有大量且稳定的有效期租赁诉求。 利用集体土地建造的租赁住宅，区政府按市场价格统一整体画面租赁，以公租房价出租给中低收入家庭，租赁期限为10年，差额由政府补助。 另外，这些公共租赁住宅也面向符合地区功能定位和产业快速发展方向的创业单位和人才租赁。

今后5年，北京供应地1300公顷，计划建设50万套租赁住宅，首先通过集体建设用地安排。 要点在产业园区、交通中心和新城相邻区域部署建设，处理周边从业者的住房诉求，促进生产城融合、职务平衡。

当然，不仅仅是北京，还在扩大面向租赁市场的“定向供应地”。

根据上海日前发布的《上海市住宅快速发展“十三五”计划》，“十三五”期间，住宅用地供应5500公顷，其中住宅用地出租1700公顷。 预计追加供应各类住宅12750万平方米，约170万套，其中租赁住宅4250万平方米，约70万套，租赁住宅的供应套数超过新市场化住宅总套数的60%。

根据上海统计年鉴的数据，“十二五”期间，上海多年住宅用地共计4038.66万平方米，即4038.66公顷，其中租赁住宅的供应地数据未单独列出。

现在，各地政府不仅增加了公共租赁住宅的供应地，还开始向住宅企业供应“单靠租赁无法销售”的土地。

7月24日，上海首次公开的两个租赁住宅用地在上海市土地交易市场成交。 两块土地位于浦东张江和嘉定新城，采取“光租不卖”的模式。

此次成交的两个地块，a3-06位于浦东新区张江南区，土地面积约6.5公顷，可建设建筑面积约13万平方米，由上海张江(集团)有限企业竞争获得，成交价格7.24亿元，成交大楼单价569 e17-1位于嘉定区嘉定新城，土地面积约2.85公顷，可建设建筑面积7.13万平方米，上海嘉定新城快速发展有限企业竞争，成交价格4.24亿元，成交大楼单价5950元/平方米。 成交价格都比该地区迄今为止的其他成交区划低。

例如，嘉定区嘉定新城e27-1地块去年成交土地单价为4.85万元。 早在去年12月，嘉定区嘉定新城a03-5地块的成交土地单价就达到了2.88万元。

据记者整理，年，北京限制了“930”的新政治，提出了“控制地价、限制房价”的土地出让方法，鼓励房地产开发公司自持部分住宅作为租赁房源，满足城市居民的租赁要求。

年10月，北京推出了前四个“地价控制、房价限制”分区。 10月13日，北京市计划国土委员会对这四个地块发表了补充公告，其具体的竞争销售规则是:“竞争价格达到合理的土地上限价格后，竞争报告公司将自持商品的住宅面积。 公司自有的商品住宅不得全部作为租赁住宅出售。 ”之后，在北京拍摄了多个“竞报持股比例”的区域，多个住宅企业以100%的持股比例中标。

北京金诚该达律师事务所的吴永高律师向《中国经济周刊》记者介绍，迄今作为租赁住宅使用的土地出让方法多打破地块，社会资本首先通过投资融资的方法得到了后期的租赁收益率。 近年来，虽然是这样的拍卖形式，但要求100%自我保持的土地供给方法正在出现。 这样一来，租赁住宅用地的土地供应就会增加，有利于越来越多的社会资本参与租赁住宅的建设。

租赁市场急需机构的“替补”

目前，中国住宅租赁市场的房源多为个人业主提供，租赁公司机构提供的房源不到5%。 日本租赁公司的市场占87%，美国占60%。 与小卖部相比，租赁利润薄，收益周期长，住宅来源、规模、税率等是应该处理的问题。

“租赁市场随着这个新政被比较有效地监督，希望我们这些房客拥有法律维权。 》7月中下旬住建部等部门和地方政府密集宣布促进租赁市场健康快速发展的新政时，“北漂”慧慧在租房时遇到了“坑”。 为了节约开支，她绕道房地产中介和租赁公司，在分类新闻网站上找到了个人发布的房源新闻。 发表者说，她和房东签了合同，以为有一个稳定的新巢，但不知道这是噩梦的开始。

“房主建议追加收取卫生管理费和其他租金。 因为以前的租金是每月30天计算的，一年中有几个月是31天。 慧慧向记者提出，之后房源新闻发布者再加10%的服务费，被慧慧拒绝，开始恐吓和恐吓，如果不给钱，就用各种方法骚扰她，说“不好住”。 “后来，我发现这个地区被这个集团敲诈的是多个房子，他们犯了很长时间的罪行但没有受到惩罚。 ”慧慧说。

“租赁市场混乱的原因之一是许多小业主占据了市场，但租赁公司提供的房源比例很少。 》北京万科泊位公司管理有限企业总经理助理金羽对《中国经济周刊》记者说，与租赁公司提供的专业服务相比，小业主的行为很难受到法律约束，形成犯罪链后，对其执法的价格也比对大规模租赁机构的监督管理价格

租赁公司多为向产权所有者租赁公寓，重新装修和包装，分房客租赁的公司。

“最好的方法是提高租赁机构房源在整个租赁市场的占有率，以高质量的服务和规范管理压缩‘黑中介’和小业主的生存空间。 我想这也是各部门和地方政府最近发表一系列“新政”的初衷之一。 ”金羽说。

低租金比难向租赁机构寻求利润模式吗？

7月中下旬，住建部等9个部门共同发出的通知提出的4个加快住宅租赁市场快速发展的措施中，第一个是“机构化、规模化住宅租赁公司的培育”。

亚豪机构市场总监郭毅对《中国经济周刊》记者说，市场上有越来越多的机构化租赁公司，希望改变现在以小业主为中心的供给结构。 “只有这样才能提高租赁市场的规范度和透明度，压迫小业主的生存空间，保护租赁权益。 ”郭毅说。

现在租赁公司在市场上占什么位置？

连锁家研究院发表的“租赁崛起”中，到年为止全国有一定规模的企业品牌公寓公司1000多家，运营管理的房间数约为100万间，提供了不到市场份额的5%的集团数据。 与此相对，这个比例在日本租赁市场达到了87%，在美国达到了60%。

现在，《无利可图》似乎是组织不想进入租赁市场的理由，具体说明租赁和买卖的收益率很低。 许多受访者告诉记者，健康租赁市场的租赁收益与房屋买卖收益之比通常在1:200到1:300之间，但在中国，特别是一线城市约为1:500。

这不仅限制了租金收益不高，而且限制了市场规模有限带来的辅助性周边行业的迅速发展。

金羽对记者说，与小业主对报酬的低期待不同，租赁公司想在短时间内收回价格。 但长期以来，小业主的租金税率只有2%。 此外，许多小业主没有自主缴纳。 组织必须缴纳增值税和公司所得税等多种税种。 “这样的税务机制对大机构不友好。 解体业者表示，住宿公寓这样的租赁公司面临运营价格高、利润回收周期比时间长、有一定的空运率的现状。

“与‘一槌买卖’的营销市场不同，租赁的服务链很长，在租赁前、租赁中、租赁后三个阶段，房客遇到了事前无法预料的问题，只有大规模的机构才能通过规范的服务来应对。 》链家自在ceo熊林对《中国经济周刊》记者表示，在成熟的租赁市场上，除租赁外，住宅经纪企业还补助了一系列家具的修理和更新、家政服务等辅助服务业，形成了稳定可靠的收益模式，但以小业主为第

现在，连锁家搬到公寓周边，配置清洁、家具修理等辅助服务，作为周边行业，构建以青年租赁人为中心的社会交流平台，开发围绕租赁的一系列商业模式，熊林表示:“现在租赁的周边服务行业

无成熟业态和良好的收益模式会使租赁公司损失，或者只靠租赁中的差额赚钱的“房东”，通过多个分割形成几十个独立空间来提高利润。

住建部等9个部门共同发出的通知要求:“鼓励国有、民间机构化、规模化住宅租赁公司的迅速发展，鼓励房地产开发公司、经纪机构、房地产服务公司设立子公司扩大住宅租赁业务。” 拆除商表示，市场上越来越多有实力的公司旨在推动成为“房东”，消除租赁和集团租赁带来的混乱。

“新政”确定租赁公司身份、房源问题

该通知还提出住宅租赁公司申请工商登记时，经营范围的统一规范是住宅租赁经营。

“让泊尧先生振奋的是，我们的身份终于确定了。 是住宅租赁经营领域。 到目前为止关于我们的经营范围还没有确定。 金羽说，“新政”规定“泊位”遵循“生活服务类”公司的标准纳税(6% )，与以前的不动产租赁纳税比( 11% )相比，“这是个好条件”。

租客慧慧对记者说，到目前为止并没有考虑租房公司的公寓，“我见过自由的房子。 质量确实很好，但是很高。 ”。 租赁公司税收价格的下跌对租赁人来说可能是福音。

值得注意的是，通知“鼓励住宅租赁国有公司将闲置和效率低下的国有工厂、商业办公用住宅等按规定改建为租赁住宅”，“探索购买服务模式，将公租房、人才公寓等政府或国有公司的住宅来源改造为住宅。 这意味着拥有大量的储藏室，希望租赁，但不擅长房地产经营的部门和公司与住宅租赁公司之间有可能进行合作，租赁公司有新的住宅来源。

现在租赁公司的房源来自哪里？ 以泊寓为例，兼作“房东”和“房东”的模特。 “房东”直接购买不动产，进行统一包装、升级、改造，出租。 “房东”先租房子，打包整体，包装，升级改造后出租。

“当然前提是有房源，但租赁的最大难点是后面非常长的服务链，没有这种专业能力的所有权。 我们之间可以各取所长。 ”链家自在ceo熊林说。 金羽也说，这种合作的基础非常好。 “以大型产业园为例，产权持有人擅长产业引进，但不擅长怎么做辅助服务，所以交给我们吧。 大型企业空房子的更换和再包装也需要理解运营的公司参加。 ”。

租赁市场会成为住宅企业变革的方向吗？

7月24日，上海市国土局发行的嘉定区和浦东新区的两个“光租就不能销售”区是上海首次发布租赁住宅用地，要求竞争者需要100%自持70年。

一位分解者认为，与鼓励租赁机构进入租赁市场一样，拍摄住宅企业的100%持股、“单靠租赁不能销售”的区划，意味着向租赁市场增加供给，增加机构住宅源在市场中所占的比例

住宅企业被安排安静地拥有不动产。

连锁家研究院在“租赁崛起”中说“将来的成长希望在于租赁”，不仅在中介企业的预感方面，在大型开发者领域也是共通的。 众所周知，现在的租借比是严重的畸形，不会持续很长时间。 ”郭毅说:“无论是中介企业还是住宅企业，实际上早期转移到租赁市场，抢夺房地产，只租无法销售的地块，是更多的战术布局。” 在语音未落之前，张江集团和嘉定快速发展集团于7月24日抢夺了上述上海的两个“只租不卖”地块。

对于去年11月16日、17日在北京2天内发售的4张“分区竞价达到上限价格时竞争自营商社面积”的土地，住宅企业非常热情。 其中，海淀永丰20号地块第一批中粮天恒联合体以57.6亿元竞争，其中公司自营商品住宅面积比例为100%； 其他三块土地都是多家住宅企业自有面积的比例达到了100%。

某天恒集团的人在接受媒体采访时说，未来积极拥有房地产资产，不仅符合天恒等3家公司的快速发展战术，而且在运营能力方面也可以支持这些房地产资产的运营。

更积极的住宅企业如万科，据不完全统计，至今在北京、广州、佛山等地拥有5处自住房地产地块。 年北京市海淀区西北旺的两个地块以“竞报自持比例”的方法投标，万科以各自构成独立投标和住总的共同体的形式，以100%自持比例中标，成为该投标的“最大赢家”。 万科还在年设立了长租企业品牌“泊位”，今年初以30亿元进入链家，充分看到了对租赁市场的重视。

住宅企业转型:自有商业模式寻找，解决资金回流压力

但是来自万科的有人对记者说，现在持有不动产的商业开发途径还在研究中，“因为才刚刚开始，所以向外部明确是不方便的”。

“投标是公司的行为，目的是盈利，如果不能盈利，这就不会长久。 ”郭毅对防止住宅企业脱落表示担忧。

根据住建部等9个部门共同发行的通知，鼓励房地产开发公司设立子企业扩大住宅租赁业务。

万科将收入自有房地产区划为旗下企业品牌“泊位”提供长期的租赁来源，被业界认为是普遍可行的模式。

“泊位”通常与合作者签订10年以上的长租合同，由万科负责改造和公寓运营管理。 或者“泊寓”与合作者签订运营管理协议，项目持有人负责项目建设，“泊寓”负责日常运营。 但是，北京万科住宿公司管理有限企业总经理助理金羽对记者说，万科取地租给“住宿”运营的说法过于理想化，“住宿”在万科内部是独立的业务路线，万科取地后考虑不同分区的特殊性分别安排，“住宿”

万科曾被建议用“众筹”的方法经营自有不动产。 “众筹”是万科吸引区划周边公司共同开发该不动产，万科负责住宅建设和辅助引进，合作公司进行众筹投资，向万科支付项目运营费。 项目完成后，合作公司的员工可以租赁该物业，租金从众筹平台直接返回相应的公司，万科负责为社区提供物业管理和辅助经营服务。

以离北京西北旺不远的科技公司为例，它加入了“众筹”，向万科缴纳了运营费用和众筹投资后，万科持有的房地产可以被该公司用作“福利性住宅”。 北京万科总经理刘肖表示，中标后，北京万科与西北万科周边京津冀一体化的迅速发展和海淀区产业计划一致的高质量公司联系，“70%乐意参加”。

舆论也有质疑的声音。 中国人民大学公共政策研究院副院长毛寿龙对《中国经济周刊》记者说，“众筹”模式应该打着“改革”的旗号防止“走老路”的果实。 “走老路”是指以前的政策允许的、现在禁止的“公司福利性分室”。 “如果一家公司和万科合作，万科就会拥有不动产成为公司员工的福利性住宅，回到‘按公司划分的住宅’的老路上，新的市场变得不公平了。 》毛寿龙说，无论是分配给自家员工还是成为合作公司的员工福利室，都对该公司不利。 “这样免费或低价获得住房将成为一些公司员工的‘特权’，员工有可能为‘特权’而不是为公司工作”。

一位业界人士告诉记者，涉嫌违反“代租销售”和“转让采用权”等公司自我保持规定的方法，这样的“众包”案被北京市住建委否决了。 相关人士说:“为了防止开发者自己成为‘大家’，同时邀请所谓的‘合作机构’成为‘房东’，希望建立防止公司脱落的制度。”

今年4月，北京市住建委发布《本市公司关于自有商品住宅租赁管理问题的通知》，加强对自有商社“租赁代理销售”或变相销售行为的惩戒，将有上述行为的公司列入“黑名单”，取消参加招募的资格

除了寻找的商业模式外，住宅企业拥有不动产面临着资金回流的压力，“拥有不动产是70年，除了现在的超低租金比，开发者过去通过买卖市场迅速实现资金回流的时代已经回来了。 ”阿豪机构的营销总监郭毅说。

一位业界人士建议引进海外流行的reits制度，即房地产信托投资基金:开发商通过首次公开发行从公司所有者那里募集资金，企业用募集的资金购买房地产进行运营。 设立reits的开发人员在释放某些资产价值时，也可以出售某些所有权以管理所有权。 reits拥有的资产类型可以包括写字楼、零售不动产、公寓、仓库、养老不动产等，可以在大型交易所公开交易流通，通常使用信托结构。

“开发商经营租赁住宅获得的利润可以分配给购买该证券的投资者。 开发者也可以通过reits逐步减少其对不动产的持有率，直到完全退出。 ”金羽表示，reits的利益是通过发行证券，开发者可以迅速回流部分资金。 退出机制还可以降低开发者的风险，保护其权益。

年国内第一个reits计划尽管中信出航专业资产管理作为试验产品正式成立，但现在还没有大面积实施。 年6月，红星美凯龙成立了reits，但截至6月30日，该计划尚未正式制定。

一位业内人士认为，reits能够执行的前提是足够规模的租赁收益受到购买证券的投资者的“欢迎”。 否则，开发者仍然面临很大的风险，全部以自有公司在租赁业务中探索可持续利润的运营模式为前提。

保障承租人的权益

“租赁同权”需要慢慢来

“租赁同权”的提法于7月中旬首次出现在广州。

7月17日，广州发布了《加快广州市住房租赁市场快速发展的事业方案》(以下称“方案”)。 其中，“出租人的孩子可以在附近读书，可以进一步实行租赁同权”的条款备受关注。

程序规定对符合条件的承租人子女给予就近入学等公共服务的权益，保障租赁购买的同权。

那么，“满足条件的租户子女”是什么呢？ 方案又划定了三种人。 即“符合市户籍适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性护理借用生、市及所在地区积分入学安排学位条件的来穗人员转移子女”。

但是，解体者说，出租人的孩子们总是有入学的权利，只是名次不同。 现在很多义务教育阶段的入学标准是“房户一体型”，即孩子的监护人是房东，同时是户主的情况占第一位。 监护人是房东但不是户主的情况是第二名。 第三名才是承租人。 “从这个角度来看，广州的政策并不新鲜。 》中原地产研究院首席解体师张大伟表示，以北京为例，在西城、海淀等教育资源密集的地区，通常只能保证房门合一的第一名就近入学，很多家长需要在不是房主的情况下安排，出租。 另外，有些城市学校学位的时间限制为6年，学位不是永远有的。 “很多房东和房客在合同内约定，房客不能取得学位。 ”。

国家改革委员会城市和小城镇改革快速发展中心首席经济学家李铁在接受媒体采访时指出，目前在特大城市和人口流入地，户籍居民享有的权利还没有完全向外来非户籍人口开放，租赁同权也严格确定了身份限制

他举例说，广东省数千万外来人口中，近一半住在租赁住宅中，所谓的“租赁同权”后，他们能否享有与当地户籍居民同等的权利，应该是最大的未知数。

之后，住建部的负责人于7月26日应对了“租赁同权”，说“租赁居民在基本的公共服务上享受到了与买方居民同等的待遇”。

如果执行广州的方案，能否进一步保障承租人的权益，使承租人的入学顺序向前推进？ “将触及大量的‘有产阶级’的好处”。 郭毅也认为，至少从现在来看，方案在“租赁同权”的问题上“只是在说话”。

很多受访者认为教育上的所谓“同权”都不需要用高质量的资源来论述。 金羽说，学区房的问题起因于高质量的教育资源分布不均衡，仅靠房地产市场的限制是无法应对的。 “泊位”希望“同权”的不是“名校资源”，而是“基础教育资源”。 以住在产业园区周围租赁住宅内的“双职工”为例，到了孩子入学年龄，如果产业园区周围没有基础教育的话，其中一个必须回到家乡照顾孩子。 有基础教育一套，同时有“租赁同权”的话，夫妇可以带孩子去大城市，照顾孩子和两个人的工作都不会影响。 “这样的控诉不是指高质量的教育资源，而是指基础教育资源，这样的问题一旦得到处理，‘共同工作’的生活和公司的实务效率就会大幅提高。 ”金羽说。

住宿客人的权益如何有效维持？

其实，保障承租人的权益，不仅体现在“租赁同权”，还体现在承租人和承租人之间的“平权”上，住建部负责人通过立法，确定承租人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定承租人和租金等的制度

中原地产研究院首席解体师张大伟指出，现在中国没有形成选择租房处理居住问题的人。 因为承租人们的不稳定。 房价持续上涨，租房人越长，意味着买得起房子越远。 承租人没有等着买房子。 首付齐全，获得买房资格后，马上离开租赁市场。 “缺乏安全感导致很多人把租赁视为短期行为。 ”。

安全感的缺乏很大程度上取决于承租人的权益没有得到比较有效的保护。

住建部在今年5月发布的《住宅租赁销售管理条例(征求意见稿)》中表示，鼓励承租人与承租人签订3年以上的租赁合同，租金按月支付。 此外，严禁开发者将光盘藏起来惜售，并要求购买中介服务费实施明确的代码标价。 关于租金上涨这一最敏感的话题，我们征求了意见:“在住宅租赁合同中没有约定租金的调整次数和幅度的情况下，出租人不得单方面提高租金。”

在国内现在的租赁市场上，中介机构比直接找小业主更有保障，但国内中介都要使用多边代理模式，意味着中介机构和代理租赁人必须向在市场上处于强势地位的一方倾斜，使自己的利益最大化。 在大中城市房价高涨的背景下，出租人明显有较强专业信息背景的房屋中介倒向出租方。 在单边代理制度的租赁市场上，房客和房主各自的住宅经纪人要为当事人争取最大的权益，无论承租人在市场上处于多么强大的地位，具有专业信息背景的承租人经纪人都要为处于弱者地位的当事人争取最大的权益，自己 在这个制度的保障下，不管市场地位如何变化，承租人和承租人获得专业信息援助的权益都几乎均等。

但是，关于单边代理制度，相关人员认为只能期待将来的出现，“因为需要长周期，影响到现有住宅中介的好处”。

解体商说，德国的制度值得参考。 德国在法律上实施了有利于承租人的“租赁保护”和“房租管理”制度。 承租人可以无缘无故与承租人解约，但承租人必须提出合法理由才能与承租人解约。 三年内承租人不得使租金上升当地租赁水平的20%以上。 另外，当地租赁水平每年由各州政府分解数据制定，其价格低于通常由供求关系决定的市场均衡价格。