财讯:小产权房野蛮生长屡见纠纷 怎么整治考验政府智慧

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●小所有权室以低廉的价格和低廉的价格很受欢迎，但违反了现行法律。 如何妥善处理和解决小产权房的问题成为各级政府急需处理的课题，考验政府的管理智慧和执政能力。

●购买小产权房后，建筑质量、消防安全保障、售后服务和物业管理难以保障，存在违反建设、腐烂的风险，不能办理抵押贷款，转让、继承、处置、拆迁收益等权利 ●处理小产权房的问题

□本报记者王阳

□本报见习记者白楚玄

最近，自然资源部发布了《关于加快切实登记宅基地和集体建设用地采用权的通知》。 事业中，不得乱占耕地建设，违反生态保护红外线规定要求建设，城市居民非法购买宅基地、小产权房等，不得通过登记使违法用地合法化。

这个“官宣”彻底摧毁了许多购买小产权房的运营商的幻想。

“小产权室”其实不是法律概念，而是俗气的称呼。 一般是在农民集体土地上建设的房屋，没有支付土地出让金等费用，其产权证不是由国家住房管理部门发行的，因此有时也被称为“乡产权”。

研究院的数据显示，包括小产权室在内的全国城镇住房面积为298亿平方米，其中小产权室面积为73亿平方米，占24%，仅次于占38%的商品房面积。

接受法制日报记者采访的专家认为，在一般商品住宅价格高的企业的今天，小产权室因价格和价格便宜而受欢迎，但有违现行法律。 但是，如果把小产权房项目全部拆除，不仅会浪费资源，还会加剧矛盾。 如何妥善处理和解决小产权房的问题成为各级政府急需处理的课题，考验政府的管理智慧和执政能力。

小所有权室野蛮地成长着

法律纠纷并不少见

为了儿子结婚，来自陕西省西安市的孔先生买了西安市昆明路铭景新城区的128平方米的房子。 总额是53万元。 因为是小所有权室所以价格便宜，孔先生没怎么考虑就买了。 后来，孔先生去小卖部取钥匙，但知道房子卖了，就卖给了别人。

西安的另一个小产权房也发生了纠纷。

西安泓东新城三桥大街经营着赤路社区贺家村加贝花园的小产权室。 小区没有五证，自来水企业无法连接流水线。 这是因为采用了黑井水。 运营商对此非常小声。

《法制日报》记者整理公开资料发现，类似场景在全国上演了很多。

房价长期快速上涨，远远超过当地正常就业人员的收入水平，在经济适用房、廉租房不能满足住宅诉求时，小产权房如雨后春笋般出现。 但是，围绕小产权房的买卖、担保权、征收等的纠纷也经常发生。

年11月，深圳市龙华区法院开庭审理侵权责任纠纷案件。 选择某小产权室的陈某，向非法占有该房子的史某空家要求侵权赔偿。 审理后，没有证据表明陈某合法享有涉案不动产的财产权，没有证据表明实际占有和采用该不动产，因此法院最终裁定驳回陈某的起诉。

事实上，在政策层面上，有关部门始终保持着小产权房的违法定义。

从1999年到现在，有关部门三令五申，集体土地不得用于商品住宅的开发。 城市居民没有从农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，要求各地坚决制止，依法认真调查。

但是，小产权室并不是为政策高压制定标志，各地小产权室的规模反而变大了。

据北京市人民代表大会常务委员会立法咨询专家胡功群介绍，小产权房长期被禁止，反映了中国房地产市场某种无法自理的扭曲状态。 现在一点城市的房价已经完全脱离了居民真正的购买力，人们哀叹想要合法建筑的“房间”。 因此，价格远远低于商品室的违法小产权室，成为了稍低收入阶层的无力选择。

据业内人士介绍，国务院住房建设管理部门尽管三令五申，但要求各级地方政府加快解决小产权住房问题。 由于小产权房中乡村政府组织开发的大，与基础政府有关，解决也非常困难。 如果基层政府不参与默许，小产权房的开发、建设、交易、倒卖等环节就不那么顺利。

北京律师肖东平说，很多人私下买卖小产权房，无论是买方还是卖方，签订的合同完全不算，遇到诉讼也很难立案。 除了得不到法律保障外，购买小产权房还会带来建筑质量、消防安全保障、售后服务、物业管理等后续法律纠纷。 有违反建筑物和腐烂尾巴的风险。 没有不能办理抵押贷款的转让、继承、处分、拆迁收益等权利。

“正转”的传闻层出不穷

“违法”的定义至今不变

据媒体报道，小产权房在深圳、东莞、北京的总量占全国的60%以上。

对许多购买小产权室的人来说，他们希望小产权室能尽快“转正”。

事实上，关于小所有权室“转正”的传说不断变化，最终只是推测。

年11月12日，十八届三中全会审议了《关于全面深化中国共产党中央改革的几个重大问题的决定》(以下简称《决定》)。 《决定》指出城乡建立统一的建设用地市场。 在符合规划和用途管制的基础上，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同等价格。

之后，关于小所有权室“转正”的有前途的消息引起了社会的关注。 但后来的事实表明，这是人们对“决定”的误读。

安徽财经大学法学教授张运书指出，“决定”确定农村集体经营用地转让，允许租赁、入股，但并不意味着出现了小产权室“转正”的曙光。 根据上述“决定”，只能交易经营用地，因为越来越多的小产权室是农村宅基地，不属于经营用地。

年8月28日，国土资源部和住宅城乡建设部发布了《利用集体建设用地建设租赁住宅的试验方案》，决定在全国首批13个城市进行集体建设用地建设租赁住宅的试验。

这次集体建设用地建设租赁住宅试验被一些人视为小产权室的“转正”信号。

但事实上，两部门试验方案很明确，集体建设用地建设的租赁住房，履行项目报告程序，健全集体建设用地规划许可制度，推进统一规划、统一部署、统一管理，统一相关建设标准，全面手续基本

年8月26日，十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议表决通过了关于修改《中华人民共和国土地管理法》的决定，新土地管理法从年1月1日开始实施。

新土地管理法删除了原法第四十三条的“建设任何单位和个体都需要采用土地，必须采用国有土地”的规定，打破了农村集体建设用地进入市场的法律障碍。

有些人解读说，国家自行放弃了土地交易对一级市场的绝对垄断，中国房地产从此没有“大产权室”和“小产权室”的区别，小产权室的问题得到了解决。

现在，自然资源部在5月14日发表的《关于加快宅基地和集体建设用地采用权切实登记的通知》中说，小产权室不能通过登记使违法用地合法化。

这样，购买小产权房的运营商的幻想完全消失了。

同地同权公平竞争

不能免责违法行为

近两年，拆除、维修违法建筑的暴风雨席卷全国，城市变得干净、明亮，许多集贸易市场被拆除，街角的私人建设也没有了。

但是，小产权室的整备，除了一部分山区的小别墅群被冲走以外，很多城区的小产权室没有什么动静。

中南财经政法大学的郭泽强教授说，小产权室的问题，拖不走，不能迂回，到了不得不处理的地步。 处理小产权房的问题，必须一边尊重法律，一边照顾历史和现实。 另外，面对中国房地产市场和土地制度的未来，必须有很大的智慧和很大的结构。 不是重复过去严厉无用的老调。 技术上，只要处理“库存”，就不会产生新的“增量”，通过补充相关手续的方法，将这些“非法建筑”正式纳入主流的住宅系统。

据《法制日报》记者采访，补充土地出让金，处理小产权房的历史遗留问题，并非没有先例。

前几天，在南京市大型小产权房项目七彩星城区，很多业主接到通知，可以办理住房合同交换和银行贷款等手续。 这个项目在开盘建设时土地性质是集体土地，因此这意味着小产权房将顺利实现“转正”。

中国政法大学房地产金融研究中心执行主任席志国，处理小产权房的问题，基本上可以进一步推进集体土地改革，使集体土地采用权进入市场，和国有土地一样，以同样的权利，在同样的基础上进行公平的竞争

实际上，新的土地管理法已经允许转让集体建设用地的采用权。 席志国建议，下一步关于集体土地的采用权如何进一步完善，必须彻底处理小产权房的问题。

对于已经建成的小产权房，席志国主张根据情况解决。

“对于哪些严重违法，树立在集体农业用地上的未办理过农用地转建设用地相应审批程序的，必需要予以严格解决，即通过拆除恢复土地原状的做法予以纠正，绝对不能将其进行合法化，否则不但严重违反了国家保护耕地的基本政策，而且也会使法律形同虚设，失去了法律的权威。”席志国说，“对于哪些符合国家建设总体规划，采用的也是建设用地所建造的小产权房，则在符合新土地管理法的条件下予以合法化，对其进行相应的产权登记，但是由于其在建造时行为的违法性则不能予以免责，仍然应当通过行政处罚等方法予以处罚。” 【:房家梁】