“小步快走，稳健推进，商业不动产公募REITs前方不远”

本篇文章3384字，读完约8分钟

走，稳步推进，商业不动产公开募集reits的前方不远了

——采访升值与资本联盟创始人周以升

周以升、高与资本联合创始人、中国证券投资基金业协会资产证券化委员会专家顾问、商业房地产证券化集团领导人，以专家顾问的身份深入参与我国公募reits市场建设。

经过漫长的等待，中国证监会和国家快速发展改革委在五一长假前联合发布了《关于推进基础设施行业房地产投资信托基金( reits )试点相关事业的通知》。 人们期待已久的中国公募reits终于落地。 市场反响强烈，一些论者认为这足以与a股市场改革的意义相提并论。

你对今后的reits有什么看法？ 备受瞩目的商业房地产行业reits什么时候上市？ 在这一系列问题的困扰下，记者采访了高睿资本的联合创始人、知名商业房地产投资者周。

中国公募reits正好在那个时候上市

记者:您如何评价中国房地产投资信托基金( reits )试点项目的新政？

周以升:中国的公募reits市场建设是一项巨大的系统工程，其中很多和复杂度是世界reits制度最大的。 在这样多的限制条件下，中国监管层发生了非常了不起的事件。 与证监会合作，此时果断上市，充分体现了对负责人和实体经济的坚定支持。 中国公募reits的推出绝非一蹴而就，监管层整合国内最优秀的理论和实际工作专家在过去的15年中进行了无数的探讨，通过过去6年的reits和cmbs这块试验田的实践，终于构建了考试政策，以开放的态度在未来的试验项目中优化和迭代。 作为专家顾问和政策构建的经验者，我能亲身体验其困难。 在5月1日发表的微信文案中，用以下语言表达了新闻发表后的心情。

“我高兴得哭了。 我们相信新时代慢慢开始了……。

作为房地产金融皇冠明珠，reits位于国内两股强大而热烈的力量中间，一股是沉重而活跃的房地产，另一股是陷入“资产不足”的投资者，等待缘分与合作，破茧成蝶。 一发出“通知”，就意味着长期酝酿的中国公募reits终于瓜熟蒂落，水变成了渠道。

众所周知，我国金融领域中等收入风险投资产品严重不足，这也是住房市场日益投资化和投机化的原因。 reits填补了这个空白色，其诞生的巨大意义是毫无疑问的。

记者:你如何看待管理层在开始reits试点项目时做出的选择？

周以升:看看这次试点启动的各项选择，就知道管理层的良好用心。

首先，试点推进，处理了中国公募reits前所未有的问题。 我们相信，在此基础上，通过小步加快、逐步推进，reits必将在中国开花结果，为中国房地产和金融领域带来巨大的快速发展机会。

其次，上市时机正是时候。 拆解世界各大建立reits制度的经济体，他们大多在经济低迷、增长动力不足时上市，但受中美贸易摩擦和疫情的影响，中国经济也需要注入新的活力。 因为这个reits就是在那个时候产生的。

最后，上市的行业符合当前中国经济快速发展的逻辑。 目前，中国正在推进“新”基础设施，从此次试点选择的行业来看，也大大顺应了这一趋势，为未来的发展留出了空的间隔。

商业不动产也渴望reits

记者:你所说的未来发展空之间，具体包括了那些方面？

周以升:今天，我们终于迎来了中国公募reits的诞生。 虽然有人没能大声避免一次重复大类商业地产，但小步走才是中国改革的智慧所在。

由于公募reits在我国毕竟是新事物，目前许多操作细节仍需完整，我国相关中介机构的专业能力也参差不齐，需要抓紧时间学习，大规模开放从专业性上来说也过于激进。 我们相信，基于特定行业的试点，其他行业，特别是租赁公寓、购物中心等商业房地产也将在不久的将来逐渐纳入。

记者:我注意到多次呼吁商业房地产行业证券化，为什么？

周升:首先，商业房地产投资转化率稳定，增长的空间很大。 国外的reits集中在租赁和商业房地产行业，reits在西方经过半个多世纪的演化，经过众多的经济周期，终于能够越来越鼎盛，其内在的逻辑无疑是给投资者带来了理想的利益。

其次，住宅开发向商业房地产的转型，实际上是中国宏观经济转型的缩影，在中国经济中也是比较容易推动转型的部门。 这是因为大家都有信心。 在中央“不炒住宅”的精神下，住宅从粗放开发向精细化的商业房地产运营无疑会进行巨大的变革。 尽早实现商业房地产证券化将大大提高商业房地产的融资效率，吸引各类资本特别是权益型资本进入，推动我国商业房地产的繁荣。

此外，中国的商业房地产是中国城市竞争力的核心，中国核心城市的竞争力塑造了中国经济的竞争力。 高效、适应中国本土优势的创新金融体系将大大促进中国城市的竞争力。 从班级reits到cmbs再到公募reits，实际上监管层和高层领导对这个问题表现出了非常冷静的认识。

记者:目前政府对房地产实行严格控制，这一呼吁与政策有冲突吗？

周以升:我认为两者并不矛盾，但是现在政府必须控制的是住宅类的不动产。

根据国际惯例，我国的房地产市场其实可以分为以前传下来的住宅和商业房地产两部分，两者有非常大的区别。 我总结了七个方面:

(1)价值创造模式不同。 商业不动产与普通实业具有相同的经营属性，需要艰苦长时间经营的住宅在开发阶段以“高周转”的速度急速销售。

(2)性质不同。 商业不动产是“生产资料”，住宅是“费用资料”。 在中国，商业不动产被称为“公建”，住宅被称为“私宅”。 塑造了城市的面貌和竞争力，是城市生产力的主要组成部分。

(3)定价逻辑不同。 商业不动产总租金收益率约为5%-10%，远远高于住宅(约2% )。 商业不动产按“租金定价”，住宅按“稀缺性”定价。 因此，住宅容易泡沫化产生风险，商业房地产是合理的。

(4)投资者不同。 商业房地产的投资者主要是专业机构，住宅主要是个人。 商业不动产是“价值投资”，住宅是“趋势投资”。

(5)金融手段和负债比率不同。 商业不动产负债比率低( 50-60% )，住宅开发负债比率高( 80%以上)。 住宅经常与影子银行系统挂钩，商业房地产需要并购贷款、资产支持证券、reits等新的稳健金融手段。

(6)对应政府的财政模式不同。 商业不动产对财政的贡献是“细水长流”，是住宅的“对寅吃卯粮”。

(7)对应经济增长模式不同。 商业房地产支持着以升级/产业为主导、内涵丰富的优质增长模式；住宅开发支持着以投资为主导的粗放式外延增长模式。

商业房地产是连接贸易物流、成本上涨和第三产业转型的重要纽带。 我们知道，投资、出口和费用是拉动经济增长的三辆马车。 目前，当两者面临增长瓶颈时，居民费用已成为经济增长的重要引擎。 商业房地产确实是扩大和促进居民费用、支持产业快速发展的重要阵地。 因为其重要性不言而喻。 特别是疫情使各国暂时陷入孤岛状态，经济增长大幅下降的情况下，商业房地产，特别是各购物中心、社区型商业必然要承担费用、拉动内需、提振中小企业商户、保证经济增长的作用。

商业不动产reits的现实意义

记者:这次疫情冲击对推进商业房地产reits有什么启发？

周以升:商业房地产在这次疫情中确实受到了很大的冲击，但从某种意义上说疫情是雌性的，有助于我们直观地了解国民经济部门之间紧密的共生关系，了解某个特定领域在国民经济中的地位，重复我们的政策选择。

在中国，商业房地产本质上是以经营为依托的服务业，属于第三产业，稳定就业量大。 以这次疫情中最具冲击性的购物中心和酒店为例，他们可以吸收很多社会人士的就业，而且就业水平多，就业环境好，员工可以就近就业，是处理社会就业问题的最佳模式之一。 中央也再三强调“保证就业”“稳定就业”，商业房地产无疑是保证就业、稳定就业的压舱石。

另一方面，由于商业不动产具有重资产的优势，具有资本属性，因此需要金融的支持。 不同的数据来源显示，我国投资商业地产价值达50万亿元，商业地产量巨大，收益率稳定，正好为金融市场提供了老百姓可以投资的高质量资产，让中小投资者可以投资中等利润的投资品种。

如上所述，商业不动产和住宅具有完全不同的属性，是纯粹的实业。 所以在疫情面前，我们有难得的机会优化我们的政策。 就是比较商业房地产的快速发展和住宅的调控政策。

目前，公开募集reits对中国金融生态的意义已达成充分的共识。 基于基础设施试点成功，秉承循序渐进的改革智慧，我相信商业房地产行业的公募reits也会尽快破茧。