租金下行空置率上行，企业办公穿越经济寒冬

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“朝阳区的一栋办公楼过去每天出租和出售17套公寓，现在已经降到了最低的7套。”一些企业向成为头条新闻的记者表达了他们的感受。

10月9日，国际商业房地产服务和投资公司世邦魏理仕(cbre)发布了一份报告，显示2019年第三季度，北京一季度新增写字楼供应量达到近十年来的新高。此外，整体市场需求疲弱，空写字楼的入住率上升。报告还称，在未来6个月，近76万平方米的供应量将进一步加剧市场竞争，空的购房率将继续上升，而租金也将承受压力。

头条记者通过采访了解到，租金下降趋势始于2018年第四季度。预计未来一年，中国大部分城市的写字楼租金可能会继续面临下行压力。

标题记者与杨林(化名)在北京的一个办公室代理沟通，并了解到，例如，北京今年的高端写字楼一般有10%-15%的空入住率，有些可以达到20%，而空的入住期平均为3-。中高档写字楼的总量平均为10万平方米，即一栋建筑至少有空 1万平方米。

根据戴德梁行提供的数据，从2019年的三个季度开始，北京写字楼市场的租金持续松动。本季度，全市写字楼有效净租金达到每月每平方米388.16元，同比下降2.0%，同比下降3.7%；按建筑面积计算，五个核心商务区的有效租金净额达到每月每平方米433.64元，同比下降0.7%，同比下降2.0%。

不过，杨林告诉记者，事实上，大多数高端建筑并没有受到太大影响，主要是因为高端写字楼的影响相对较大。

“在北京，靠近国茂的高端建筑，如国茂三期、银泰、环球金融和财富三期，入住率相对较高，这些建筑的租赁单价在每平方米15元以上，空.的入住率很低然而，金地中心、中央世贸中心、国际金融中心、中海广场、泰康金融、海洋光华国际等高端物业过去每平方米售价14元，但现在空的购买率非常高，基本交易都包括在内。它可以卖到13元左右。”他说。

原因可能是高端建筑面向大型企业和公司，受经济周期影响较小。与此同时，杨林表示，高端开发商对产权有严格的要求，他们基本上是从三年前开始租房，这也保证了出租率和价格的稳定。

短期租赁是不稳定的，在经济紧缩时首先受到影响，但它是成长型企业的优先选择，吸引了大量的互联网和金融企业。

“在短期租赁中，恐怕一年的租赁期只能通过租赁中高档的二房东或个人住房来讨论。经济形势不好，有很多企业亏损。现在，空中高档房地产的购买率大幅上升，租金也有所下降。目前，中端、高端房地产开发商或个人业主的态度比平时要好，而且价格也不错。”杨林补充道。

事实上，北京不是这样。

就全国而言，记者了解到，上海、广州、深圳、武汉、长沙、青岛、成都、南京、杭州、厦门、宁波、苏州和重庆的大多数核心城市的空入住率都在上升。

根据DTZ的数据，在中国四个一线城市中，北部、广州和深圳的写字楼平均入住率约为10%，而二线城市的平均入住率约为28%。在二线城市中，天津、长沙、重庆、厦门等。空的入住率较高，空的平均入住率超过30%。

除了传统的办公楼外，一些有代表性的联合办事处、孵化器和工业园区的入住率并不理想或略有下降。

一些业内人士告诉标题记者，华茂附近的一个联合办公总部企业以前相当满，但现在只有80%左右；北京海淀中关村的加速器使用率不到10%，几乎无人问津；今年，更多的联合办公室/房间突然增加了它们的运营压力。

一些来自投资机构的人士表示:“一些成长型企业很难获得资金，也无力支付昂贵的租金，否则许多初创企业将选择从北京分流，在二三线城市创业。目前，二三线城市政府大力支持创新和创业，并有许多补贴。相对而言，创业的成本要低得多。”

至于空的购买率，戴德梁行认为，经济衰退是许多城市租赁需求放缓的主要原因。“但是，除了2018年第四季度经济下行压力外，一些互联网和金融企业的打雷导致两大行业的租赁需求放缓。此外，空某些地区的高购买率的原因是租赁需求和供应量之间暂时不匹配。”

中原地产首席分析师张大伟表示:“现在p2p企业大量倒闭，导致一些空买家入市。”然而，根据市场规则，空太大，租金降低，这有利于企业的发展。二线和三线城市供需失衡的主要原因是商业地产价格高，但租金上涨不一定是好事。当然，房租上涨代表了企业的强烈需求。不过，供应量很大，租金下调对实体商业公司来说是一件好事。”

虽然减租对实体贸易企业来说是件好事，但行业反映的数据并不像想象的那么好。

根据北京市统计局发布的数据，北京经济面临的挑战仍然非常严峻。今年上半年，包括北京部分支柱产业在内的各行业利润均为负增长。除了体育和娱乐以外，高科技和互联网行业与去年相比有了很大的下降。批发零售业去年增长近40%，今年和去年均出现负增长，批发零售业在北京第三产业中的比重为44%。

就行业而言，戴德梁行华北研究部部长魏东表示，从北京写字楼租赁比例来看，今年高科技企业的发展势头有所放缓，但它们在北京写字楼市场的租赁表现最为强劲。今年前三季度，近40%的办公空间被高科技和互联网行业租用，其余为金融行业和专业服务行业。

记者还了解到，今年新兴商业区的营业额明显高于去年，2000平方米以下的租赁面积占比高于去年。这表明企业正不遗余力地降低成本，从核心商务区向非核心商务区转移，从甲级办公楼向乙级办公楼转移。

事实上，在经济形势尚未恢复的背景下，魏东告诉记者，当所有的市场条件放在一起，可以看出，整体经济形势并不是特别好。从租金情况来看，除金融街和中关村外，北京所有地区和商业区的租金上季度持平，而其余地区的租金略有下降。

面对经济不确定性，北京写字楼租赁市场并不特别乐观，租金仍将存在下行压力。预计这一趋势将在今年年底和明年上半年进一步延续。