融创中国陷入流动性危机，欲出售文旅酒店谁来接盘？

本篇文章1223字，读完约3分钟

并购是一把双刃剑。

去年的财务报告非常出色。融创去年总营业收入达到1693.2亿元，同比增长35.7%，归属于母亲的净利润为260.3亿元，同比增长57.1%。

从时间上看，融创中国2015年至2019年的合同销售额分别为682.1亿元、1506.28亿元、3620.1亿元、4608.5亿元和5562.1亿元，同比增长率分别为3.66%、120.83%、140.33%、27%和20.7%。受行业低迷的影响，融创中国近年来的增速明显放缓

今年年初，又发生了一次流行病。在这种流行病下，融创银行紧急采用了网上销售，但网上销售反响平平。相关数据显示，2020年1月和2月，融创累计实现合同销售额约308.4亿元，同比下降26.97%，累计合同销售面积约224.7万平方米，同比下降19.98%，平均合同销售价格约13720元/平方米。

在疫情下，资金链受压，高负债风险上升，高杠杆融创陷入流动性危机。

/01/

净负债率为176.4%

融资成本仍然很高

融创中国在2017年至2019年的过去三年中的负债率分别为90.27%、89.8%和63.3%。融创的债务比率稳步下降。但是，由于房地产企业存在大量的预售账户，资产负债率不能客观评估企业的真实负债情况，而净负债率能够更准确地评估房地产企业的真实负债情况。

然而，融创中国的净债务仍然很高。2017年，融创中国的净负债比率为202.0%，2018年降至149.4%。2019年半年度报告显示，净负债率为205.9%，2019年底略有回落至176.4%，仍处于较高水平。

高杠杆率和高周转率是房地产行业的特征，但融创的净资产负债率远远高于其他领先的房地产企业。2019年，融创在中国的净负债率为176.4%，碧桂园的净负债率为46.3%，万科的净负债率为33.9%。

截至2019年底，融创的贷款总额为3222.7亿元，其中长期贷款1865.4亿元，一年内到期贷款1357.3亿元。截至2019年底，融创的账面现金为1257.3亿元。账面现金不足以支付短期债务。

2020年1月10日，融创中国以每股42.8港元的价格配售了1.8692亿股股票，这将为融创筹集80亿港元。今年1月的公开募款是过去几年中最大的一次。

根据节点财经的分析，除了2010年的ipo，融创今年已经进行了四次配股。2013年，该公司以每股6.7港元的价格配售了3亿股股票，筹资总额为20.1亿港元。

值得注意的是，2017年举行了两次公开配股发行，2017年举行了两次公开配股发行，共发行2.2亿股，筹资40.3亿港元。2.5亿股股票的配售额分别为人民币31.1亿元，集资总额为77.8亿港元。

与此同时，2017年是融创的重大并购年，也是融创扩张最快的一年。配股融资是扩张。当年M&A国王孙宏斌说要低速扩张，谨慎拿地，他又配股了。配股融资的优点是没有融资成本，不会增加债务压力。其目的显然是优化金融结构，降低资产负债率。

为了满足资金需求，融创不仅发行了公开配股，还在年初发行了高级票据。2020年1月8日，融创发行了2025年到期的5.4亿美元优先票据，票面利率为6.5%，利率创历史新低。

今年年初，碧桂园发行了两张到期日分别为2027年5.5亿美元和2030年4.5亿美元的优先票据，票面利率分别为每年5.125%和5.625%，均为2020年初发行的美元优先票据。碧桂园高级债券的票面利率低于融创。

根据节点财经的分类，去年一些高级票据的票面利率在7.0%以上。2019年2月13日，融创中国发行了8亿美元2022年到期的优先票据，年利率为7.875%。2019年1月11日，融创中国发行了2021年到期的6亿美元优先票据，年利率为8.375%。2019年4月11日，融创中国发行了2023年10月到期的7.5亿美元优先票据，年利率为7.95%。

孙宏斌在业绩会上表示，融创今年的计划之一是降低融资成本，希望在保持融资总额不变的情况下，将融资成本降低1-2个百分点。

目前，融创中国的融资问题应分为三个层次:一是融创能否持续保持融资大门的开放；二是融资总量能否满足融创的需求；第三，只有在前两个前提下，才能考虑融资成本是否可以适当降低。

/02/

深陷文化旅行的困境

出售固定资产

融创的文化旅游板块被视为融创的“第二条曲线”。融创文化旅游板块的布局可以追溯到2017年，当时融创收购了万达文化旅游资产包。融创与万达签署了13份万达城项目收购合同，并同意收购后万达城的所有权保持不变，项目仍由万达单方面设计、建设和管理。

2018年8月，融创集团正式成立吕雯集团，并被列为重要战略板块。同年10月，融创与万达谈判后，融创以62.81亿元人民币收购了万达原创旅游集团和13个文化旅游项目。

领先的房地产公司融创地产(Sunac)在房地产销售持续增长的同时，努力打造文化旅游板块，显示出文化旅游板块的巨大雄心。融创中国首席执行官王梦德曾表示:“未来，融创的‘房地产+’将贡献大量现金流，我相信，文化旅游集团将成为中国乃至世界最强的文化旅游集团。”

除了融创收购万达旅游资产包之外，融创近三年来一直在旅游行业持续发展。去年11月，融创以152.69亿元人民币收购了云南城头持有的环球世纪和时代环球51%的股权。交易完成后，环球世纪和时代环球将成为融创的间接子公司，并更名重组为“环球融创会展旅游集团”。通过此次收购，融创中国首次涉足展览业务。

去年12月，融创以10.42亿元人民币收购了成都文化旅游项目。“洛带博客镇”项目位于成都市龙泉驿区洛带古镇的核心。该项目是成都市“十二五”规划中建设的国际高端文化旅游小镇。

根据融创中国的财务报告，融创已经规划了12个文化旅游城市、4个旅游胜地和26个文化旅游城镇，包括41个主题公园、46家企业和近100家高端酒店。融创旅游集团已成为全球最大的旅游业运营商和全球最大的旅游地产持有者。

根据2019年财务报告，吕雯市建设和运营实现收入28.5亿元，年收入增长约41%，仅占1.7%。从过去三年的收入来看，2017年为10.86亿元，2018年为20.3亿元，2019年为28.5亿元，增长缓慢，比重较低。

去年，融创投资的一些文化旅游城市投入运营，融创在广州、无锡和昆明的文化旅游城市项目已经开始运营。

截至2019年底，融创文化旅游板块总资产1001亿元，总负债224.7亿元。文化旅游扩张的债务给融创带来了很大压力，文化旅游项目的压力在行业低迷时期开始显现。

吕雯土地收购成本低，但初始投资大，开发周期长。文化旅游项目的表现平平，发放的红利低于预期。文化旅游城市对整体财政收入的贡献较弱。

在融创2019年业绩会上，孙宏斌表示，目前融创持有大量资产，将有选择地处置一些固有资产，主要是指融创的文化旅游项目资产。

疫情使文化旅游业雪上加霜，在高负债的压力下，融创不得不处置文化旅游资产。截至2019年底，融创已成功售出一家酒店。据报道，另外四家酒店将在短期内出售。孙宏斌表示，他还将出售一些企业和公园。融创想卖掉吕雯酒店，但不知道谁会接手。

/03/

并购带来的收入是美丽的

储备大量优质土壤储备

去年，融创的总营业收入达到1693.2亿元，同比增长35.7%，其母公司净利润为260.3亿元，同比增长57.1%。归属于公司所有者的利润达到创纪录的260.3亿元，同比增长57.1%。归属于公司所有者的基本每股利润为5.99元，同比增长58.0%，拟派股息为1.232元，同比增长49.0%。

去年，融创的收入一如既往地表现出色，从不到1000亿英镑增加到5000多亿英镑，而融创只用了5年时间。自2017年以来，它已连续三年排名第四。

与去年相比，碧桂园的合同销售额增长率为10%，万科为3.9%，中国恒大为9%，融创中国为20.7%。

去年，“并购”的步伐仍然很快，涉及许多项目，如工业集团、海洋国际、阳光城市和华侨城

根据节点财经的不完全统计，融创去年上半年以125.53亿元人民币收购了北京远洋国际和上海远洋国际两大项目、北京远洋国际项目第一地块和上海董家渡项目。4月，以13.34亿元人民币收购了阳光100、重庆阳光100国际新城项目和慈云寺老街项目70%的股权。去年下半年，即7月，融创以67亿元人民币收购了新宝湖的两家子公司，涉及上海、浙江和江苏的20个地块。10月，以40亿元人民币收购长实集团大连项目，并命名为“融创第一医院”。

2017年是最大的并购年，新增资150.4亿元后，收购LeTV.com 8.61%的股权，乐视电影15%的股权，乐视智33.4959%的股权。以26亿元人民币收购链家6.25%的股权，以32.3亿元人民币收购大连润德干城，以102.54亿元人民币收购天津姚兴五洲项目80%的股权。

根据财务报告，截至2019年底，融创及其合资公司和关联公司的土地储备总额约为2.34亿平方米，同比增长40.96%，股权土地储备面积约为1.5亿平方米。在公告日，融创的总土地储备约为2.39亿平方米，股本土地储备约为1.53亿平方米。

去年，融创收购了一家土地银行，确认土地储备价值约为1.34万亿元。其中，2019年收购的土地储备中，通过并购方式收购的有6741亿元，占全年新增土地储备的50%。截至公告日，融创已确认的土地储备价值估计为3.07万亿元，超过60%的土地储备是通过并购获得的，其中超过82%位于一、二线城市，平均土地成本约为4306元/平方米。在过去的五年里，并购确实通过并购为融创保留了大量高质量的土壤储备。

在今年的业绩会上，融创董事会主席孙宏斌提出了融创今年应该做的三件事:调整融资结构，降低融资成本，处置文化旅游项目持有的部分资产。M&A国王孙宏斌也改变了他夺取土地的激进常态，他说他应该小心地夺取土地，并在未来的正确时间把土地拿到正确的地方。今年是融创进入调整期的又一年。