北京西城学区房的“千万级地震”

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不同的学区意味着不同的教育质量，多校划线政策是一种价值重构。高价学区可能会下降，而低价学区可能会上升。资料来源:丁力主编的《棱镜》。

张敏工作的资产管理公司位于北京市西城区金融街。这条街不仅分布着高端的金融资源，还分布着一流的中小学教育资源。

金融街校区以其高昂的价格而闻名，总价超过1000万元。

张敏的孩子今年两岁。他打算等到四年后，当孩子接近上学年龄时，再考虑学区。4月30日，北京市西城区教育委员会做出了一项新政(简称“430新政”)，打乱了他的计划。

这项名为《2020年西城区义务教育招生实施意见》的新政策表明，2020年7月31日后落户西城区的家庭子女将不再以就近登记的方式进入小学，而是通过多校记录员随机分配到学区甚至邻近学区。

不同的学区意味着不同的教育质量，多校划线政策是一种价值重构。高价学区可能会下降，而低价学区可能会上升。

因此，7月31日被称为“731”最后期限。以前在西城定居的家庭也可以享受单校划线的旧政策。

时间窗只有三个月，张敏等不及了。

当张敏犹豫不决的时候，网上出现了一幅画面:连锁Home.com在金融街校区红庙小学的对口社区丰辉花园挂了一套39.1平方米的房子，单价26万元，总价1020万元。

张敏不确定这个价格是否真实。然而，他知道红庙小学是北京百年名校，可以直接去北京师范大学附属实验中学和北京八中。这两所学校都是西城区最好的初中，2019年西城区高中入学考试的成绩排名前两位。

张敏已经看到了丰惠园的房子，其中一期13号楼是拆迁房屋，户型最小，单价高达22万元，但总价低，所以交易最活跃。

链家金融街总部中介高建表示，430新政出台后，出现了一波看房热，“需求突然上升”。

同时，一些业主希望借此机会“割韭菜”，最高价格为25-26万元/平方米。

“平时可以卖也可以不卖的业主，想在这一波行情中卖个高价，住房供应马上就上来了。”高建表示，当供需同时上升时，房价并没有大幅上涨。

根据他掌握的交易数据，红庙小学对应的小型学区(包括丰辉公园)的平均交易单价在20万至22万元之间，这取决于不同的公寓类型和社区环境。“与430新政的出台相比，总体增幅略高，增幅约为2%-3%。”

稳定房价的另一个因素是政策的不确定性。

高建说，西城教委只指出了多校抄写员的方向，但具体实施要看明年乃至次年的情况。“很难说它是否在严格执行多校抄写员制度。”

北京市朝阳区率先实施多校划线政策，规定2017年6月30日以后，朝阳区新购买的房屋，包括新房和二手房，将参与多校划线。

这项政策将会消失。

北京学区的研究员温峰(音译)表示，朝阳区的名校和普通学校之间存在很大差距。一旦有了多所学校，那些可以去名牌学校的家庭可能会被随机分配到学区底部的“贫困学校”。“这把刀下去就动。很多父母的蛋糕遇到了很大的阻力。"

北京市东城区和海淀区从2019年开始实施多校制。

高建表示，在多校制实施之初，东城和海淀的学区价格确实略有下降。例如，东城牛学校时嘉小学的单价下降了大约2万元，海淀上地附近的学区也下降了1万多元。

在多校划线的具体实施中，东城区通过计算机分配，对新落户家庭严格实行多校划线；海淀区的政策执行情况不佳，根据邻近和定居年份的情况，它仍在进入学校。

高建说:“定居年数是排名中的一个重要因素。定居早的家庭比定居晚的家庭更有资格进入学校。因此，你越早买下一个学区越好。”

目前，海淀校区的房价再次上涨。例如，在截止日期2019年1月1日之后的一段时间里，上地东里区的房价下跌了约10%，上涨了5%。一些面积小、总价低的房子甚至在截止日期前就恢复到了原来的水平。

2020年4月30日，北京西城区多校划线政策的靴子落地。

在北京所有城区中，西城区的中小学教育资源最为均衡，适合实施多校制。与此同时，这也意味着学区的房价受到多校抄写员的影响，并趋于一个中间值。

“这个原因很简单。如果严格实行多校制，高价位学区的价格会下降，低价位学区的价格会上升。”高建说。

张敏也注意到了这一趋势。他没有选择学区内单价超过20万元的红庙小学。“如果西城严格实行多校制，对口学区的价格可能会下降，我只能站在山上。”

他购买学区有两个目的，一个是让孩子上更好的小学和中学，另一个是保存和增加资产的价值。“例如，如果你花1000万元买一个学区，在孩子完成学业后，他会卖掉它。即使你不能增加很多价值，你至少可以收回资本。这实际上是相当划算的。”

西单小学与红庙小学相邻，2015年可以乘坐“直达学校”的特快列车，直接去北京师范大学附属实验中学和北京八中。到2015年，直接税率将为30%，每年增长10%，到2020年将被限制在80%。

结果，西单小学的房价飙升，但由于西单小学是一所传统的普通学校，它仍然比红庙小学(一所传统的牧牛学校)低3-4万元。

张敏的预算只有1000万元，只能在红庙小学买一套40多平米的一居室。如果你瞄准西单小学，你可以买一套大约60平方米的两居室小公寓。“如果是一居室，我们需要再租一套房子。在两个房间的情况下，一个三口之家加上一个老人几乎不能生活，至少不能租房子。”

他说，多校抄写员对牛学校有好处，对普通学校也有好处，西单小学所属的学校将得到优惠政策，在731限期后将有一定的升值空间。

五一期间，他订了一套60多平米的老公房，位于西单小学对面的京岛社区。

马尔斯还看到了一张冯辉花园26万元单价的截图，他很后悔。

六年前，他跑遍了西城所有的大学区，扫了德胜、月坛、金融街和会展路，最后看中了两栋房子。

一套是三里河三区，与月坛校区三里河三笑相对，单价72000元，面积40平方米；一个是凤会园社区，在金融街校区红庙小学对面。单价是8万元，也就是40多平方米。

丰辉花园的总价超过40万元。火星的“借东吃西”实在是无能，所以只能从三里河3区开始。

一年后，金融街学区引入“小生初”政策，红庙小学直接划归北京师范大学附属实验中学和北京八中，其对应学区在西城排名第一。

现在，火星这个校区的单价至少比丰惠园低7万元。

生活中没有希望，而马尔斯更现实的考虑是:我们应该利用731截止日期前的这波市场，以高价出售学区的房子吗？

根据西城区的政策，孩子上完小学就有学生证，上完初中就需要学生证，不需要户籍，学区可以转卖给他人入学。

火星的孩子都在小学三年级，他们自己的学区的房子都已经到了五岁(他们是这个家庭买了五年房子后唯一的房子)，这样下一个家庭就可以享受优惠贷款和税收。

在这段时间里，月坛学区的学区房屋交易开始流行起来。火星公寓户型面积小，总价低，容易出售，但目前成交价为15-16万元/平方米，仅增加几千元。

该地区的一位中介潘红表示，731限购导致了房屋数量的增加，但同时也出现了供需同步增加的现象。此外，月坛是西城区中、小学教育资源最均衡的学区之一，如中世纪、三里三、裕民等。小学的教育水平相当，因此多学校的抄写员对学区的影响很小。”

即便如此，火星这个校区的单价已经从7.2万元涨到了15万多元，整体浮动利润为108%，这是“值得的”。

根据壳牌研究院发布的数据，五一期间，西城区二手房的成交量同比和环比均超过100%。然而，连锁住宅没有显示在互联网上列出的价格过高的房子，因此没有关于价格上涨和上市量的公开数据。

潘虹的一线感觉是，这段时间的上市量大幅增加，价格略有上涨，成交量大幅上升。五一过后，潘红还在忙着看房，她估计这个火爆场面可能会持续一个月左右。

面对焦虑的管家，她耐心地解释说，第一，像月坛区这样的学区不受430政策的影响，价格波动不大；第二，西城多校划线政策的实施细节仍不清楚，所以如果他们赶不上731的最后期限，这也没什么关系。

(张敏、马尔斯、高建和潘虹是文中的假名)