北京天津出楼市新政 全国新一轮楼市限购全面启动?

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9月30日一天之内，北京和天津相继出台了房地产市场新政策。前者主要限制贷款，增加土地和住房供应，而后者结合了购买限制和贷款限制。在几个二线城市近两个月出台调控政策后，北京和北京周边一线城市也开始采取行动，这敲响了今年新一轮楼市调控的号角。

9月30日，北京市住房和城乡建设委员会发布了一项新政策，该政策于当日生效，要求首套普通自住住房首付比例不低于35%，第二套房无论有无贷款记录，首付比例不低于50%；购买非普通自住住房，首付款比例不得低于70%。

在完善差别抵押贷款政策的同时，北京新政还在供给方面做了一篇文章:提出增加住宅用地供给，提高中低价位和中小套型普通商品住房的供给比例，确保90平方米以下住房面积比例不低于70%，强化控制地价和限制房价的交易模式。

这与北京新政对限制贷款的强调略有不同。30日晚，《天津日报》报道称，天津在10月1日实施了新政，并有针对性地限制购房，要求在当地拥有一套或多套住房的非居民家庭停止在指定的城市地区购房。如果这类家庭在指定的城市地区购买第一套房，首付比例至少应为40%。

除了区域限购和差别化信贷，天津新政与北京一样，也提出打击购房金融业务，并对房地产开发企业和经纪机构在房价、房源等销售环节提出了具体要求。

新一轮监管开始于二线城市燎原之势

在京津新政之前，自今年8月初以来，许多二线城市频繁实施新的楼市政策，苏州成为首个重启限购的二线城市。与苏州同一天发布贷款限制政策的南京，上周日也发布了限购政策，杭州也限制了土地竞拍的最高地价。

华尔街的新闻总结了近两个月来国内热点房地产市场的调控措施如下。

多重调控的效果不明显

尽管当地监管频繁，房地产市场仍在持续发高烧。就在上个月杭州限购实施的前一天，杭州市区(包括余杭和富阳)创造了单日销售3265套商品房的历史纪录。二手房合同也创下新高，达到1840套。

此外，在杭州限购前夕，为了抵消业绩，开发商已经通知外国客户尽快签合同。甚至一些开发商带着pos机冲到上海让顾客刷卡。

到目前为止，自8月份以来，房地产市场的许多新政策都没有产生立竿见影的效果。

根据国家统计局上个月发布的数据，今年8月，在中国70个大中城市中，一、二线热点城市的一、二手房价格均大幅上涨，其中上海新建商品房同比上涨5.2%，同比上涨37.8%，深圳同比上涨37.3%。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，8月份，70个大中城市新建商品房价格环比上涨1.3%，明显高于7月份的环比上涨0.7%，这是自2010年5月以来的最大单月涨幅，也是近76个月来的最高涨幅。

如何打破这个怪圈？[/s2/]

上个月在上海证券交易所发表的文章指出，如今一、二线城市蓬勃发展的房地产市场不是一个简单的需求和投资的游戏，而是一个金融游戏的结果，这个游戏增加了供需双方的杠杆作用。

根据这篇文章，来自各种来源的数据显示，自今年年初以来，家庭住房交易的杠杆比率、抵押贷款的偿还负担比率、开发商开发贷款、公司债券和债务比率都处于历史最高水平。所有这些使得今天的房地产市场处于杠杆状态。

然而，面对房价越来越高的楼市怪圈，如果我们仍然依靠传统的需求方来控制限购，就很难达到治本的效果。

上个月华尔街的文章提到，一些外国银行的分析师和《人民日报》的文章都认为，传统的限购不是降低房地产市场热度的长期解决方案。

野村控股(Nomura Holdings)驻香港的房地产分析师杰弗里高(jeffrey gao)认为，除非政府收紧信贷并大幅增加土地供应，否则很难看到房价的拐点。

兴业银行(Societe Generale)中国经济学家姚炜也指出，从长远来看，除了增加大城市的土地和住房供应，别无选择，政府似乎最终会朝着这个方向努力。短期而言，央行需要暂停流动性宽松，这已经在发生了。

从昨日的北京新政来看，增加住宅用地和住房供应的措施令人印象深刻，这可能意味着新一轮房地产市场监管有了新的方向。