香港重拳调控房价印花税升至15%

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上周五，香港特区政府推出了一项打击房地产市场投机的重大举措:非香港居民在香港购买房屋和香港居民购买第二套房屋的从价税从以前的最高8.5%提高到15%。新政实施后的第一个交易日，香港地产股集体暴跌。新鸿基地产下跌9.88%，几乎跌至四个月低点；长寿地产下跌8.81%；新世界发展下降9.03%；亨德森地产下跌5.79%。

香港已将房价印花税上调至15%

香港特区政府于11月4日推出新一轮抑制房地产市场过热的政策。根据这项政策，从11月5日起，香港将全面提高住宅物业销售的印花税税率，不论成交价格如何，税率一律提高至成交额的15%。据悉，新措施将沿用现行双重从价税印花税机制下的豁免安排。因此，在签署买卖协议时，在香港没有住宅物业的香港永久性居民将继续获豁免缴付新税率，只需按现行适用税率缴付基本印花税。

同日，香港特别行政区行政长官梁振英、特区政府财政司司长曾俊华、运输及房屋局局长张出席了有关楼市新热点的记者会。梁振英表示，在过去一段时间里，实施热招后，投机需求大幅下降。非本地需求也大幅下降，但投资需求一直主导着市场。今年初，这些投资需求相对较低，在经历了三个月的低迷之后，又出现了反弹。因此，现在应该采取新的措施抑制投资需求。

张表示，自两轮需求管理措施出台以来，房价从去年10月到今年3月有所回落，但今年第二季度又开始回升，近期又出现了兴奋现象。从3月到9月，房地产价格反弹了8.9%，4月和9月的月房价涨幅分别为0.7%和2.8%，为2013年2月以来的最大涨幅。目前，政府需要采取果断行动，否则风险将会加剧。

据了解，为防止香港楼市因供求失衡、超低利率和流动性过剩而引发的潜在泡沫和风险，香港特区政府分别于2012年和2013年推出了两项热点措施，分别从买卖环节入手，提高交易成本，并通过税收限制非香港永久性居民进入市场。

梁振英表示，过去，香港政府利用印花税从三个方面抑制非自住需求，成功地减少了投机和外部需求，但投资需求仍然主导市场。

梁振英在2012年的行政长官选举中因成功抑制房价而获胜，并开始了他的五年任期。自2012年以来，梁振英出台了一系列措施为香港房地产市场降温。香港政府调控房地产市场的措施也赢得了普通香港市民的支持。

梁振英说，不仅年轻家庭买不起房，即使是那些买得起房的人，也一定会挤在小公寓里，因为房价已经太高了。

新政旨在让内地基金走向南方

据了解，香港新的房地产市场政策，主要是针对内地资金南下香港购房。根据香港官方数据，9月份香港楼市有250宗涉及非本地买家的交易，达到14个月来的最高值，其中内地买家占31%。同时，买家的印花税收入为5.06亿港元，较过去四个月的平均收入高出26%。

香港金融管理局(Hong Kong Monetary Authority月发布的一份报告显示，香港二手住宅市场的交易量从今年2月的历史低点开始上升；同时，在开发商的积极推动下，一级市场的销售额也大幅增加。根据香港土地注册处的统计，今年首九个月的私人住宅楼宇成交量达11，869宗，较去年同期轻微下降约2.7%，约占去年全年成交量的70%。

根据美联地产的统计，截至今年9月底，香港中小型私人住宅的平均价格已连续6个月上涨，反弹至每平方英尺10，349港元，累计涨幅约为6.5%。几天前，反映二手房价格的中原城市领先指数ccl也突破了140点，较今年3月127.46点的最低值上涨逾10%，创下今年新高。

对此，有分析人士指出，国庆期间内地热点城市密集出台的各种限购限贷措施，自然将一些人的目光投向了香港。随着香港与内地一线城市的差距不断缩小，更多内地投资者可能会考虑在香港购买房产，以实现资产多元化和财富保值。内地基金推动了香港房地产市场的稳定和复苏。

1000万港元的物业税税率最高可达500万港元

这次印花税调整将大大增加内地买家的成本。对于15%的统一税率是否过高，张表示，政府已经对新的税率进行了研究。最近，香港的楼价上升主要是由中小型单位带动，希望统一税率可以抑制中小型单位的交易过热。

事实上，在从价印花税提高之前，香港房屋交易的税务成本相对较高。以内地买家为例，其中从价印花税税率为8.5%；买方印花税15%；附加印花税(卖方持有物业6个月或以下，税率为20%；6个月至12个月为15%;10%从12个月到36个月)。综合计算，在引入新税率之前，内地买家的印花税税率在23.5%至43.5%之间；从价印花税提高至15%后，内地买家的印花税税率提高至30%至50%。也就是说，价值1，000万港元的物业，最高税率可达楼价的一半，即500万港元，最低税率为300万港元(视乎卖方持有物业的年期而定)。

财务分析

香港房地产市场预计将在明年年底前下跌15%

针对香港政府对房地产市场的突然调控，国际投资银行分析师都给出了房价将会下跌的预期。据彭博社(Bloomberg)报道，花旗集团(Citigroup)的杨肯(ken yeung)等分析师7日在一份报告中表示，香港印花税上调是意料之外的，或者标志着当前房地产市场涨势的结束，据估计，从现在到2017年底，房价将下跌15%。

中原地产住宅部首席执行官路易·陈(louis chan)预测，未来三个月，交易量将暴跌60%-70%，价格预计将下跌5%-8%；这与该机构此前的预期一致。丽嘉地产的刘威利说，未来两个月营业额将下降30%-40%，价格将下降5%。

香港中原地产研究部高级联席总监黄良生表示，由于受到英国退出欧盟等因素的影响，香港的高净值资产重新配置了香港房地产，这是对资本的正当防卫。15%的印花税对大规模的房地产交易影响有限，长期影响不大，但短期内会给市场带来压力。预计房地产市场将在2月至3月出现横向波动。

中原地产(Centaline Property)首席分析师张大伟认为，香港政府过去曾多次出台不同措施抑制楼市，这种调控措施可谓是“重围”，将影响豪宅、中小户型和海外买家，市场担心HKMA方面会再次推动收紧房贷措施。新政的监管旨在打击房地产市场的投资者。根据市场对政府过去热动作的反应，预计今年上半年新的热动作将使房地产市场进入冻结状态，两年后才能恢复。受新一轮热点影响，预计本月房地产市场交易量将比10月下降60%，到年底房价将下降5-8%，中国月度表现也将下降50%以上。另一方面，美国加息的预期持续上升，市场普遍预期12月份加息0.25%。如果出现这种情况，香港的楼市将会变得更糟。