揭房价上涨真相 房价上涨的根本原因是什么？

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2016年中国房地产市场的动荡令人印象深刻，其背后的丰富多彩值得探索。

对于提倡安居乐业的中国人来说，房子是梦想的温暖目标，它正成为沉重的经济负担。当追踪楼市调控新政一个多月的效果时，人们还会问，是什么推动了这轮房价上涨？

红色警报:买房的杠杆更高，买地的杠杆更高

如果供求失衡是热点城市房价上涨的客观原因，那么大量资本涌入房地产市场与本轮房价快速上涨直接相关。

当前房地产市场过热的主要原因是居民用杠杆买房子，企业用杠杆买土地。原中国房地产协会副会长朱表示，房地产业是一个资本密集型产业。自去年以来，一、二线城市的地价和房价依次上涨，这与宽松的货币信贷政策直接相关。

从买房的角度来看，宽松的住房信贷是楼市回暖的重要原因之一。

据央行统计，今年9月末个人购房贷款余额为17.93万亿元，同比增长33.4%，表明居民购房贷款快速增长。例如，在深圳，截至9月份，个人购房贷款余额已超过1万亿元，比2014年底翻了一番。

与购买方的高杠杆相比，购买方的高杠杆应该更加警惕。

今年8月，刚刚将总部从福建迁至上海的房地产公司荣鑫，以139%的溢价，以110.1亿元的总价，在上海静安区购买了一块3.1万平方米的土地。令外界惊讶的不仅是它创造的惊人底价，还有这个企业的勇气。根据其中期业绩报告，荣鑫今年上半年的合同销售额为132亿元。

这笔巨款是从哪里来的？

当你买房子时，你至少要付首付。在一些地方，房地产企业根本不自己掏钱买地，而是依靠金融机构的融资。一位长期研究房地产行业的专家说。

记者从一些金融机构了解到，根据规定，房地产企业应该将自有资金用于土地拍卖。然而，近年来融资现象普遍，住房企业的资金配置一般从37%开始，其中住房企业自有投资占30%，配置占70%。目前，一些房地产企业甚至从金融机构支付自己的投资。房地产企业引入银行、债券、理财产品、信托计划、资产管理计划和保险等基金拍卖土地，已成为行业潜规则。

这种资金分配导致债务规模不断扩大，住房企业的盈利能力下降。据统计，今年前三季度，沪深两市132家房地产企业的总营业收入为8780.5亿元，净利润仅为687.8亿元，平均利润率下降至7.8%。今年上半年，130家房地产企业的净利润仍为8.15%，即使在2015年前三个季度，交易惨淡时，利润率仍为10.1%。

树长不到天上，高杠杆不可避免地会带来高风险。

中国社会科学院院士、国家金融与发展实验室主任李阳认为，本轮房价上涨的背后，不能排除一些地方政府和房地产开发商，他们不愿意推出提高首付率等市场化措施。有些地方甚至等到财政收入任务基本完成后才开始控制，所以我们要警惕这种趋势。

值得注意的是，一些地方和部门已经开始管理面包和面粉。在近期的调控中，上海等地相继出台了明确的政策:支付投标保证金、定金和后续土地出让价款，不动用银行贷款、信托资金、资本市场融资、资产管理计划配置、保险资金等。许多房地产企业已经开始调整上市项目的步伐，并倾向于谨慎收购土地。

黄金诱惑:土地国王的盛宴

各行各业的资本涌入房地产市场，土地成了人们追逐的目标。2016年，许多土地国王的盛宴上演，成为当前房价上涨的风向标。

今年，济南东部有两个地王，地价从每平方米7000多元涨到了9000多元，导致房价从年初的每平方米8900元涨到了16000元左右。济南市房地产中介行业协会副会长张新功说。

王迪的出现，无形中给周围的项目带来了坐以待毙、开价的立竿见影的信号，甚至导致了对未来价格上涨的预期。公众恐慌是由公众舆论的炒作引起的，这导致开发商等待价格。在囤积房产方面，房价的上涨势不可挡。

根据财政部的数据，今年前10个月，国有土地使用权出让收入为2.65万亿元，同比增长15.2%，但同比下降25%以上。国土资源部的数据显示，今年前三季度的土地销售同比下降了4.8%。这种价格的上升和下降意味着卖出的土地越来越少，但交易价格却越来越高，这凸显了土地价格的快速上涨。

值得注意的是，今年一些热点城市的地价正在飙升，这增加了未来潜在的市场风险。对于地价的快速上涨，一位房地产企业的负责人直言不讳地说，如果房价是一天一千英里，那么地价就是一天一千英里，所以开发商入市要谨慎。

据中原地产统计，截至9月底，北京、深圳四个一线城市的住宅用地底价同比上涨72.2%，而二线城市则达到86.7%，远超房价涨幅。根据万科最新发布的公告，第三季度，万科连续观察的北京、杭州、南京、武汉、东莞、苏州等14个主要城市的土地交易总溢价攀升至111%，创下近年新高。

购买土地的价格越来越高，开发商只有一个办法。除了提高价格，别无选择。中国社会科学院经济研究所副所长张平表示，这一现象暴露了当前土地市场非常严重的垄断。

房东频频出现，这给房地产企业带来了压力。最近，为了分散风险，万科、绿城、乔蓉等许多房地产公司都加入了高价股权转让的浪潮。房地产市场地块的逆转，暴露出土地收购企业资金周转的压力越来越大。

10月中旬，信达地产宣布将稀释杭州滨江奥林匹克体育用地50%的股权，融创中国和滨江集团将分别持有40%和10%的股份，三方将合作开发该项目。今年5月，全国总房价为123亿元，当时的保险费率接近96%。

业内人士认为，较低的市场预期将使新的土地王项目难以在未来再次推出。然而，在地王们一次又一次的盛宴背后，一些地方政府扮演的角色吸引了人们的注意。

华融证券首席经济学家吴歌表示，一些地方政府不仅是土地市场的唯一供应者，也是房价的最终监管者；它不仅是抑制房价泡沫的制动器，也是促进房地产市场发展的加速器。近年来，土地出让金的飙升和一些地方政府的供地模式凸显了对土地财政的依赖。

幕后:投资投机下的虚拟火

这房子是供人居住的，这个位置不能偏离。

历次楼市调控的最终目标是促进房地产市场的稳定健康发展。在一个健康的房地产市场，住房应该回到它的住宅物业，而不是一个大规模的投资产品。

在一段时间内，房地产市场几乎就是股票市场。在企业和个人在许多地方掀起的房地产投机热潮背后，有许多投资投机者。

过去，浙江的投资者主要来自文泰地区，但今年，上海游客是主力，他们从嘉兴一路购买，这是可以追溯的。杭州滨江房地产集团有限公司副总经理朱立东表示，外国投资者的涌入导致了杭州房价的上涨。

最近，记者从珠海市住房和城乡规划建设局了解到一个案例:珠海的一家贸易公司生意不景气，买了80多套房子，最近一套接一套地出售。

同样在珠海，大量外资涌入当地房地产市场。根据当地住房和建设部门的数据，从今年1月到9月，在全市一手住房市场的成交量中，珠海居民占41.8%，珠海以外其他地区的居民占57.8%，外国买家占0.33%。

一家知名房地产公司的副总裁说，从今年开始，他们去竞标土地，发现他们的竞争对手有基金公司。这表明许多金融机构都在投资房地产市场。副总统说。

一些观察过房地产市场的人指出，新三板有几十家上市公司主要从事房地产投机。许多新的三板上市公司已经直接或间接进入房地产市场。清华大学房地产研究所所长刘宏宇说。

据有关统计，从今年年初到9月底，沪深两市共披露了近60个上市公司购买土地和房地产的计划或方案，总金额达93亿元。此外，截至上半年，1305家a股上市公司的房地产净资产投资总额为5951亿元。一些公司出售投资性房地产以减少损失，甚至保护他们的外壳。

泡沫的可怕之处不仅在于泡沫本身，还在于扭曲的价值对其他行业的虹吸效应。

如果将这笔巨额投机性投资资金投资在食品上，我们将买不起吃的，如果投资在服装上，我们将裸奔。珠海房协秘书长梁元新表示，地方政府应该防范风险，避免陷入房地产泡沫。

灰色地带:虚假投机推高房价预期

虚假宣传，检查！财产囤积，检查！营销不规范，检查！

10月份，深圳市开展了为期3个月的房地产行业专项整治执法行动，发现许多房地产项目存在虚假宣传和囤积房产的行为，并发现互联网金融公司涉嫌经营首付业务；上海依法查处了8家非法房屋拆迁企业和7家中介机构；广州四大部门联手打击和规范了房地产市场秩序，并对发行日本光盘之王等新闻行为进行了严惩；武汉有102家房地产企业因违规被列入诚信黑名单。& hellip

在深圳采取专项执法行动后，记者来到前海东海岸房地产，发现今年7月开盘当天实际售出了140套房地产，占910套可售房屋总量的15.4%，但据宣布，开盘当天两小时内售出了90%的主体单元。

今年4月，杭州余杭区每平方米的房价约为1.3万元，10月份，单套住房的价格涨到了2.8万元。共有12栋建筑已经开放了十多次，每次都有一定数量的房屋被释放，但每次开放后价格都会上涨。

发布虚假信息和广告、编造或散布谣言、无预售许可证销售商品房、变相收取定金和订金、囤积居奇、私自加价、捆绑销售、一房多卖等；& hellip这些地方暴露出来的不公平的商业行为似乎侵入了房地产市场主体，成为一个灰色地带，误导市场出现非理性行为，推高房价。

除了不合理的市场行为之外，一些机构和网络舆论的猜测也放大了热点城市房价上涨的预期，为房价上涨火上浇油。

山东省住房和城乡建设厅房地产市场监管处处长张国强表示，今年6月，济南市东部唐野的一处地块被作为地王出售，最昂贵的住宅地块的底价达到每平方米7100元，接近年初一些项目的新房价格。这片土地属于低密度住宅用地，高档住宅的自然价格很高，但却引发了投机，引起了人们的恐慌，提高了房价上涨的预期。随后，万科在该区域拍卖的一块土地的底价接近每平方米9000元。

鉴于各种不合理的开发和非法的商业活动，住房和城乡建设部最近接连重拳出击。在通报济南、杭州等地违法项目、曝光45家房地产企业和中介机构的基础上，已召集近1000家国内一级资质房地产企业召开会议，展示强硬治理。

未来房地产的健康发展离不开良好的市场秩序。

中国房地产估价师协会副会长柴强表示，政府严厉查处开发企业和中介机构的违法行为，这对维护市场秩序、稳定市场预期起到了重要作用。经过近期整顿和规范市场秩序，散布虚假信息和恶意炒作的案件有所减少，市场环境正在得到净化。