土地不再＂必须国有＂，城镇化或迎来机遇

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1不容易 12月23日，中国土地市场迎来了一个里程碑式的突破:中国的土地不再是国有的了！ 如果你研究一下历史，你会发现《土地管理法》是在1986年制定的，到目前为止只修改了四次，但距离上次修改已经过去了14年。 由此可见，土地制度的改革并不容易。自商品房市场建立以来，土地国有化一直是人们心中根深蒂固的概念。 让我们先看看这次改革的具体内容: 1.现行《土地管理法》关于非农业建设用地的规定，必须使用国有土地或者原集体所有的土地； 2、土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并依法登记的集体建设用地，允许土地所有者以出让、租赁等方式由单位或个人使用。 3.在现行的《城市房地产管理法》中，集体土地在转让前必须作为国有土地被征用，但新增加的法律另有规定的除外，该法律已结合《土地管理法》进行了修订。 结论是:我国非农建设用地将不再是国有的，而符合条件的集体建设用地可以由国家所有，无需征收，直接在市场上交易。 简而言之，农民集体建设用地可以直接与单位或个人交易，无需经过地方政府。 那么这种变化对我们意味着什么呢？它将对中国的经济发展起到什么作用？这对房价有什么影响？下面，子木带大家一步一步来解剖。 2目的是什么 农民集体建设用地一直是一个美好的存在。 它不是国有的，也不是私有的，而是由农民分享的。最初的根本目的是保护农民的土地权益。 然而，随着城市现代化的发展，大城市周边农民集体建设用地存在很大的矛盾。 因为城市发展必然要扩张，而扩张必然要扩张新的土地。在此基础上，只有地方zf才能站出来向农民征收土地，从而将农村集体土地转变为国有土地，然后通过招标、拍卖、转让和协议转让进入市场流通。 因此，征用是国内土地进入交易市场的唯一合法途径。 土地收购后，当地zf被出售给土地交易市场，使当地zf成为工商土地的唯一买方和卖方。因此，一级土地市场已经成为经济意义上的独特市场。 众所周知，任何企业都必须追求利润。于是低买高卖成为地方政府获取土地收益的重要方式。寻租的空如此之大，以至于产生了矛盾。 因此，每次我们在中央经济会议上听到同样的声音，我们就必须改变政府的职能，减少政府对资源的直接分配！ 如果这次土地改革能够将农村地区与一级市场连接起来，农民在未来将从土地转让中获得更高的收入，而购买者将获得比以前更便宜的价格，这更有利于市场的充分发展。 但这一制度的实现必须基于地方、组织和个人之间的平衡。所以昨天，新华社也连夜出版了一份手稿: 为进一步推进农村土地征收、集体建设用地入市和宅基地管理制度改革试点，做好试点工作与土地管理法修订的衔接，全国人大常委会计划将农村土地制度三项试点改革的实施期限再延长一年，至2019年12月31日。 搬动蛋糕不容易。如果你不动蛋糕，它会变坏的。这是最实际的情况。然而，我也相信另一句话，真理会迟到，但永远不会缺席。 可以毫不夸张地说，如果农民的土地价值在未来被完全释放，那将是中国未来提高经济实力和稳定房价的一件神器，它将对我们未来的房地产市场形成一个长期机制起到决定性的作用。为什么？ 3城市化的痛苦 众所周知，中国目前在经济和房地产市场上遇到了困难，这可以归结为一个原因。正是这些年来，我们没有进行有效的城市化。 城市化归根结底是农民和市民之间的价值交换。 只有农民进入城市并在城市扎根，他们才能为城市提供源源不断的劳动力和消费动能；当市民从城市进入郊区时，他们可以把财富带到新的土地上，回馈给农村，使农村在找到更合适的客厅的基础上，有更多的财力进行开发和建设。 然而，目前的情况是，城市的高房价和生活费用阻碍了农民扎根，户籍制度的存在阻碍了农民享受城市发展带来的公共服务福利。 从经济发展的角度来看，一个社会人只有在工作了40年后才能充分释放他的劳动价值，而我们年轻的农村劳动力平均只在大城市工作了20年。 所有高城市化率的发达国家都具有明显的“人口郊区化”特征，这也是中国未来城市化必须走的道路。以美国为例。 20世纪50年代，美国郊区人口增加了1900万，十年间增长了50%，而中心城市的增长率仅为10%，人口增长率仅为630万。如果不考虑中心城市边界的扩展，中心城市的人口增长率仅为1.5%，郊区人口增长率达到城市人口的41倍以上。在20世纪70年代，郊区人口占美国人口的37.2%。1980年，郊区人口达到1.91亿，占美国人口的44.8%。那时，美国已经成为一个郊区化的国家。 在中国，每个人在这个城市都赚了足够的钱。当他们不想呆在拥挤的市中心时，他们想在空找一个更合适的客厅，这是因为农村土地制度的问题而无法实现的，因为你永远买不到有权益的农村房子。 企业也是如此。随着房价的上涨，地价和租金也在上涨，企业的生产成本也在逐渐上升，尤其是近年来建厂的制造企业更是苦不堪言。但是如果工厂以低成本向远郊开放呢？受到了极大的限制。 因此，如果农民集体建设用地直接进入一级市场，无论是买卖、长期租赁、转让还是抵押，都可以提高农民进城后的生活保障基础，让每个人都有勇气支持城市化。另一方面，企业可以降低生产成本，这与减税和负减税具有相同的属性。 4对房地产市场的影响 让我们来谈谈土地改革对中国房地产市场的影响。 目前，空农村住宅用地有3000万亩，相当于目前城市建成区的37%,超过了目前城市住宅用地总量。因此，如果农村集体建设用地可以直接交易和转让，需求可以分解并由更多的土地承担。 第一个影响是土地价格已经下降。以制造业为重点的大型企业将获得更好的发展机遇。 但是，这份土地改革草案没有提到农村集体建设用地用于住房，也就是说，如上所述，公民可以在农村自由购买住房供自己居住。 我想可能有两个原因。 第一，如果农村集中建设用地直接进入市场，土地供应量会增加，地价会下降，这对房价会有一定的影响，近两年的经济承受不了。 第二，农民和一些投机者在农村地区违反规定建造了大量的小房子。一旦他们进入市场，他们将成为改革成果的第一批窃贼。不仅如此，它还会撕开小房产的口子，这就相当于在房地产市场投下一颗原子弹，其结果是不可预测的。 但是我相信在不久的将来，这个系统一定会登陆房地产市场。