财讯:集体建设用地建租赁房的北京样本

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在这场土地改革中，京沪起了“先人”的作用。 两市首先试水在集体土地上建设租赁房，目的是探索建立多层住宅供给系统的途径。 这次扩大到13个城市，宣传京沪试验的成果。

《中国信息周刊》记者/周群峰

“太棒了，我的村组！ ”。

最近，随着“农村集体建设用地可建设租赁住宅”信息的持续传热，这句话成为许多城中村人的口语。

位于北京海淀区温泉镇东埠头村的创客小镇，是北京第二批利用集体建设用地建设租赁住房的试点项目。 中国信息周刊记者 董洁旭 摄

8月28日，国土部、住建部共同发行了《利用集体建设用地建设租赁住宅的试验方案》。 根据方案，根据地方自主性，北京、上海、沈阳等13个城市首次开展利用集体建设用地的租赁住宅建设试验。

在集体用地建设租赁住宅并不新鲜。 几年前，北京和上海已经有考试，具体项目建设和入住。

从年开始，北京开始在五个地块开展相关试验。 朝阳区平房乡、昌平区北七家及海淀区唐家岭项目，温泉镇351地块，西北旺镇021地块。 共计供应1.28万套租赁住房，面向周边产业园区员工、外来工人租赁，或区政府以市场价格、整体屏幕租赁为公租房，面向城镇低收入家庭租赁，可扩大保障性住房的采购途径。

1月下旬以来，唐家岭项目、温泉镇351和平房乡三个试点项目相继开展入驻工作。 到目前为止，共计完成了4000多户入住。

很多受访者说北京上海在这场土地改革中起了“先人”的作用。 两市最初的目的是试水在集体土地上建设租赁房，探索建立多层住宅供给系统的途径。 这次扩大到13个城市，宣传京沪试验的成果。

“不一样”的租房

海淀区西北旺镇唐家岭是位于北京市西北五环之外的偏僻村庄，曾作为“蚁族”的聚集地而闻名于首都。 现在，由于集体建设用地已经建成了租赁住宅，再次成为人们关注的焦点。

经过修正，现在这里很难找到昔日的热闹，商人云集的喧闹景象。 取而代之的是盖了一栋建筑物的新大楼。 唐家岭新城t08地块中的小区看起来和其他住宅楼没有很大区别。 但是，这是北京市利用集体建设用地建设租赁住宅的第一个试点项目，备受关注。

9月8日下午，该小区6号楼2单元103室，57岁的王海华慢慢在家。

这不到40平方米的房子是零房间、开放式房间结构。 室内清洁明亮，厕所厨房等基础设施齐全。

王海华说，他一个人住，根据规定，可以租50平方米以下的公租房。

这个小区的租赁标准是35元/平方米月(多个承租人说附近小区的月租赁平均价格在50元/平方米以上)，符合条件困难的大众也可以申请领取租赁津贴。

因为是低保户，王海华每月可以领取95%的租金津贴。

“相当于我每月几十元就可以入住。 物业费也是免费的。 只承担水电费。 ”。

这个公租住宅的入住事业已经开展了三个多月。

3月28日，唐家岭地块租赁住宅项目开始了意向登记事业，为保障家庭的公开锁定号码开始了租赁。 5月24日，经过前期登记、资格审查、公开锁定等准备工作，该项目正式面向海淀区保护房家庭展开了现场选择、合同工作。 之后，和其他家人的入住也相继发生。

很多受访者表示，该小区的租赁期限为3年，到期后审查失败的租户将不再享受入住条件。

我知道唐家岭项目可以提供租赁住宅2176套，这次开展选择住宅入住的是竣工的927套房来源。 截至9月11日，已入住870余套。

这个项目是为了确保政府统一画面租赁，不改变租赁的性质，海淀区住宅保障事务中心(隶属海淀区住宅管理局，以下称为“海淀区住宅保障中心”)全体进行画面租赁，租赁期为10年。 为了保障农民的利益，租赁住宅由政府按市场价格画面租赁后，以公租房价出租给保障房家庭，差额由政府补助。

海淀区房管局住保科职工告诉《中国信息周刊》，唐家岭项目不仅是北京市第一个利用集体建设用地建设租赁住宅的试验项目，也是北京市第一个签约入住的集体建设用地建设租赁住宅项目

“这个项目包括唐家岭村租赁住宅项目和土井村租赁住宅项目两个子项目，占地面积约5.8公顷，建筑面积约10万平方米，土地权利明确，城市规划是集体产业用地。 ”海淀区房管局住保科的员工说。

海淀区温泉镇351地块是北京市集体土地建设租赁住宅中已经入住的三个试点项目之一。 从去年一月开始入住。

该项目是北京市第二个利用集体建设用地建设租赁住宅的试验项目，位于温泉镇东码头村，项目东临向山路、北邻东码头村路、南邻温泉水岸家公租住宅项目，总占地面积约5.9公顷，总建设

这个项目由北京创客町科技有限企业(性质是温泉町集团经济控股的混合全制公司)负责运营管理。

温泉町351区为什么有一个公司负责运营管理？

创客町首席联络官尹路明在《中国信息周刊》上表示，年，海淀区和温泉町政府发挥了351个分区的布局特征，以该项目为载体，开展创客人才公租考试，将该分区的公租房间变成创客人才公租房间进行运营管理，另外，“外脑 这家企业成为这个分区引进外脑的一部分。

尹路明表示，该地块的公寓部分在整个海淀区住保中心进行画面租赁，商业补助部分由创客町企业进行画面租赁运营。 委托创客町企业负责园区整体的运营管理，将其创建为大众创业万众创新的双创园区。

尹路明表示，创客町主要分为公寓部分和商业部分，园区整体建筑面积为19万平方米。 创客町的公寓现在有2772套公寓，现在有1100余套进行合同入住。 创客町公寓的样板间配备了家具、电气设备设施，还设置了开放的工作台，都属于拿着精装包入住的公寓。 面积分为64平方米( 2居室)、54平方米( 1居室)、37平方米(开间) 3种。 租金是58.27元/平方米每月。

这个房租是这么细分的，是怎么制定的？

尹路明说，年，他们委托专业的第三方机构进行判断，参考周边类似项目的市场租金价格，明确了这个租金。

与创客人才公租考试项目相比，海淀区发表了相关管理办法，提出了进入“创客町”的条件:申请人户口必须不受限制，18岁以上，市无房创业者，其创业公司必须在海淀区办理工商登记和税务登记。 还有被认定的海集合、高集合等高端人才。

尹路明表示，符合上述条件的公司可以通过app向北京创客镇企业提交驾照和bp (商业计划书)，合格后，该企业的员工可以享受该公寓的入住优惠。

尹路明说，“筛bp”后，创客们面临路演“面试”，评委团对超过80分的项目评分最终上传。

尹路明表示，这栋公寓最大的优势是享受海淀区财政50%的租金津贴。 “以54平方米的居室公寓为例，补助金前的出租人每月为3146.58元/月，补助金后为1573.29元/月。 ”。

该中心已与项目建设主体签订租赁合同整体画面租赁，作为海淀区创客人才公租试验项目。 海淀区为符合条件的创客提供50%的租赁津贴，由处理小组先告，培养和凝聚优秀的公司和人才，促进北部地区的职务平衡。

尹路明表示，租赁津贴的发放形式是海淀区当月收取租金，下月向租户发放津贴。

“这笔钱是直接补给入住的创客，不经过我们的创客镇。 对租客来说，迅速而安全。 质量好、价格便宜的创客镇的租赁特征，大大降低了中小公司员工在北京的租赁价格，成为镇上最有魅力的核心特征之一。 ”。

北京创客镇科技企业首席市场负责人刁建明表示，目前“创客镇”与百家科技服务类公司、数十家创业投资机构签订了战术合作协定，与数十家孵化器和清华x-lab等多家科研机构建立了合作机制，这些机构

“使中关村创客町成为中关村创业大街、中关村智造大街创新创业的源泉，是我们的目标。 ”刁明说。

除了这两个项目外，朝阳区的平屋乡项目也开始入住了。

这个项目位于机场第二高速北侧，与东五环相邻，具体称为东坝中路40号院，建成的小区被称为沵鑫家，是年经北京市政府批准利用第二批集体土地建设租赁住宅的试验项目，报国土部备案。

泓鑫家的开发商是北京市泓科鑫宇房地产投资有限企业，该企业副总裁贺建锋在《中国信息周刊》上说。 现在建成了26万平方米，共计3204套，0居、1居、2居，户型面积为35~65平方米。 项目租金的价格是45元/月平方米，现在入住1900户，根据住宅管理部门的计划，到今年年底为止入住了。

北京朝阳区平房乡项目泓馨家园投资11亿元人民币，预计回笼资金需15至20年。图/受访者提供

平房乡项目的租赁对象是无房家庭，他们经过申报、公示、锁定、选择等严格的申请过程。 相应的租户也可以申请政府津贴。 据某租户介绍，平房乡公租住房补贴的比例分为4个阶段，最高补贴的比例达到90%。

据悉，今年北京市集体建设用地建设租赁住宅项目将陆续完成选择住宅入住。

入住这样的租赁房，可以享受教育等辅助服务吗？

最近，北京市住建委、市发改委等部门共同发表了《关于快速发展和市住房租赁市场规范化管理的通知》，征求了意见。

根据意见稿，符合条件的北京籍无房家庭租房子的，其孩子可以在租房子的地方接受义务教育。 北京籍以外的家庭可以登记到房屋租赁监督管理平台备案的消息，北京非北京籍人的孩子接受义务教育的具体规定，办理适龄孩子在租赁住宅所在地区接受义务教育的手续等。 租用合法合规的集体建设用地租赁住宅的家庭也在此权利授予的范围内。 如果满足条件，同样可以享受这些社会公共服务。

资金从哪里来？ 农民去哪里？

从北京市已经开展的一些项目来看，资金是不可避免的棘手问题。

北京市沵科鑫宇房地产投资有限企业副总裁贺建锋告诉《中国信息周刊》。 这家企业是朝阳区政府和平屋乡政府批准设立的乡属开发企业。

贺建锋说，这个公租房项目投资11亿，资金来源是朝阳区房屋管理局3年预付租金约2亿元，剩下的资金由乡级统一处理。

贺建锋表示，现在全国很多城市都开始尝试合作模式等，但在67年前，平房乡这个项目刚刚成立，没有先例。 “而且，有点社会性质的住宅企业计算利润，他们糟蹋了这么多钱，建设资金回收慢的公租房项目，也不太理想。 另外，因为不能在集体土地上抵押，银行不能介入，所以融资的难度非常高。 ”。

面对一系列困难，为了防止半拉子工程的出现，当时北京市和朝阳区统一安排，努力确保试验项目顺利编制。 在这种背景下，年，朝阳区和平房乡授权，成立了北京市沵科鑫宇房地产投资有限企业。

“我们泷科鑫宇企业是专门比较平房乡的公租住宅项目成立的。 企业的使命是确保工程顺利开工，按期交货，与区房管部门合作进行后期管理工作。 ”。

平屋乡也注意到了资金压力。 因为位于北京计划的绿化隔离带，平房乡的土地大多被拆迁后用于绿化用途，征费有限。

朝阳区的平屋乡项目位于北京东五环边，计划中的地铁3号线还设置了东坝站。 “这些地区的区划很好，但缺乏资金方面的长期支持。 ”。

根据迄今为止的计划，平房乡项目提供9000套公租房。 但是贺建锋明确表示，这个计划已经调整了。

这个项目结束后，关于企业下一步的计划，贺建锋说，现在没有具体的计划，今后还在讨论是否进行类似项目。

贺建锋认为，平房乡项目的顺利开展，最重要的是整理和研究了集体土地建设公租住房相关政策，成功处理了资金问题。 另外，建设和分配的分离确保了住房困难的家庭入住，使试点项目圆满成功。

唐家岭地区项目的招聘资金主要来自唐家岭村、土井村的自筹资金以及海淀区预付的3年屏幕租金。 温泉351分区项目录用资金的第一来源有两个。 一个是海淀区预付的三年画面租金。 二是东码头村经济合作社通过贷款获得的自筹资金。

从北京目前试验的几个集体土地建设公租住宅项目中拆除，乡镇级或村级集体经济组织的自筹是第一来源。

财新网以唐家岭项目为例，唐家岭村和土井村分别投资约14亿元、6亿元左右建设19.4万平方米、6.8万平方米的唐家岭产业园，其中公租房项目建筑面积分别为7.4万平方米、3.4万 大部分建设资金来源于迄今为止的征款。

“筹措资金盖公租房，没有钱的话，真的挂了。 》唐家岭村党支部书记颜国强对财新记者表示。 唐家岭由于与宇宙城、中关村软件园的地理特征相近，得到了很多征款。 如果做和其他地区一样的项目，资金可能会成为大问题。

在村集体经营性建设用地建设公租住宅后，失去土地的村民去哪里？

贺建锋说，平房乡的项目为集体土地预留的建设用地，本来没有收入，为了活用这个地块增加收入，修建了公租房。

现在唐家岭地区的村民都转变为居民，村里的集体经济组织也分别转变为股票经济合作社。

在海淀区的试点项目中，村民完成了向“股民”的转变，也不再“吃瓦”。 “吃瓦”是北京城乡结合区域，人们租房子赚钱谋生的经济方法。 这样的租赁住宅，因为平民在自家院子里盖的瓦房很多，所以被称为“吃瓦”。

“吃瓦”的性质是农民盖房子无序租赁，也有很大的安全、消防等风险。

现在，随着北京集体建设土地建设租赁住房政策的出台，相关试验的农村逐渐结束了“吃瓦”的日子，成为合法租赁。

创客町首席联络官印第安纳波利斯告诉《中国情报周刊》，在经济方面，农民的好处是海淀区以屏幕租赁的形式受到保障。 迄今为止，对这个地区的农民来说，有可能把各自的房子出租给各种各样的出租人，但还是没有脱离低端的“瓦经济”。 现在在农村集体土地上建设公租住宅，脱离了原来的模式。 然后，创客町成为科创服务的社区，处理了农村集体经济的价值增值问题。

提到村集体经营性建设用地用于公租住宅的建设，唐家岭村的村民翟银波说:“去年年末，从村里送来了1万多。”

从年开始，唐家岭村开始实施农村集体改革，唐家岭村民委员会改建为西北旺镇唐家岭村股份经济合作社，村民根据拥有土地分配股份份额，以股份形式参与集体土地管理。

唐家岭经济合作社社长李征在接受《时代周报》采访时表示，“改革后农民没有土地，没有经济收入，只能租赁土地。 我们的公租房屏幕租给房屋管理局后，收到的租金都转换成了村民股。 ”。

根据上述报道，唐家岭村实施翻修后，除了宅基地的收入外，村民的收益形式基本上是根据每年年末的“红利”，即所占股票的份额来分配收益。 “村民成为股东。 》李征笑说。 改革前，全体村民的年末收益每年可达5000~6000元，改革后各村民的年末收益可达1.2万~1.3万元。

除此之外，由于政府租借翟银波家的搬迁住宅作为公租房，翟银波家每月有2万元左右的收入。

严加出租

海淀区唐家岭地区和温泉351地块两个集体建设用地建设租赁住宅项目的土地来源，都是村集体建设用地，不征收，采用用地面积方法办理用地手续，土地集体土地所有权不变，属于集体经济组织。

农民根据土地入股方法，获得了后期租赁收益。 项目完成后，其集体土地的所有权、集体土地的采用权和房屋的所有权仍然属于经济合作社。

集体土地采用票和房屋所有票只发行项目整体票，不分割处理单元生产票。 另外，租赁住房，作为短期租赁采用，不得销售、转让、抵押。 不要出租。 不要变更租赁用途。

虽然有严格的手续，但现实中，有人想把寄养父母作为商品出租，不可避免地扰乱了市场秩序。

唐家岭新城的许多租户告诉了《中国信息周刊》。 5月末6月初，中介代理商来挨家挨户访问，询问是否有租赁意向。 “现在政府严厉调查他们，都不敢。 ”。

唐家岭租赁住宅项目入住后不久，海淀区房管部门的后续跟踪发现，实际上个别非法中介机构发布了违规消息，代理租赁唐家岭集体土地公租住宅。

6月5日，北京市住建委向媒体通报说，一家名为“五洲地产”的中介企业因违规租赁唐家岭公租住宅，被海淀区房管局没收了企业牌匾。

据通报，与该中介企业非法租赁公租房的行为相比较，市住建委、海淀区房管局立即开展了现场执法检查。 经过审计，该中介企业开展租赁业务，违反房源新闻宣布。 海淀区房管局依法撤销房源代理新闻取证后一切，“五洲地产”企业的牌匾被没收。 对于该企业的违规行为，市住建委将与工商行政管理部门认真解决。

北京市住建委相关负责人表示，对违反房源新闻发行、公租申请代理、租赁(租赁)业务的中介机构，市住建委将与有关部门认真调查，将违规消息填写在不良信用文件上。 对于违反租赁、出租给别人的承租人，根据我市政策规定，产权机关可以解除合同，收回房子，5年内租赁保障性住房不出售。

创客町也对租赁等有明显规定:承租人擅自租赁、出租房屋，擅自改变房屋用途和结构，连续3个月以上住不到30天，累计2个月不按合同约定支付租金和服务费，或者年度创业进展情况专业。

平房乡项目集体土地的全部权、集体土地的采用权和房屋的全部权属于平房乡经济合作社的全部，房屋的全部票在整个建筑物内发行，均不分割处理单元产权证，“租赁住宅作为短期租赁采用，销售、销售。 不要出租。 不得变更租赁用途”。 其房源由朝阳区住房管理局公开，房地产企业不参与住房分配，实现建设和分配的分离。 公租住房租赁资格每年一审。

为了防止保障房的出租等，北京市住建委宣布在所有公租房宣传“人脸识别”门禁系统。

9月8日，北京市住建委宣布，今年还将在全市所有公租住宅小区宣传面部识别门禁系统，对租赁等行为起到警告和取证的作用。

唐家岭项目小区也安装了这个系统。 当地租户说，这个系统首先是为了防止钻孔政策的漏洞，打击租赁行为。

唐家岭项目内的居民。唐家岭项目是北京首个签约上传的集体建设用地建设租赁住房项目。中国信息周刊记者 董洁旭 摄

根据住建委的官网，面部识别系统通过系统注册公租房的面部新闻，正确记录家庭出入情况，定期制作数据报告书，及时发现家庭闲置、租赁等违规行为。

此外，系统实现了小区陌生人的警告，拦截非保障家属进入小区或大楼门，确保小区的安全稳定。 系统还可以实时发布住房保障新政策的新措施，提示费用不足、续租、退房等消息，在保障家庭出入时，系统自动提示通知。

到目前为止，北京市保障房累计进入93个项目，房源8.5万套，已经销售了63个项目，6.2万套。 剩下的2.3万套和其他20万套以上的房子将转移到共享产权室。

成套还没有完成。

年11月，时任北京市副市长陈刚在北京市十三届人民代表大会常务委员会第二十一次会议上宣布，北京在集体土地上试行公租房的方案得到了市的批准，并征得了国土部的同意。 包括唐家岭在内的5个农村集体经济组织必须提出申请，建设合计1万余套租赁住宅。

北京市选择的五个试点项目主要分布在要点产业功能领域周围，都具有大量且稳定的租赁诉求。 像唐家岭项目一样，中关村和内地这两个it产业凝聚上下班非常方便。 平屋乡项目离cbd中央商务区很近。 温泉351项目主要面向海淀北部地区的高新技术人才建设创业社区。 北七家镇的项目参与者主要是未来科技城公司的员工和中关村科技园区昌平园区的公司人才。

现在，随着三个试点项目陆续入住，前人北京也得到了相关部委的肯定。

日前，国土资源部土地利用司相关负责人对“利用集体建设用地建设租赁住宅的试验方案”进行了解读，北京、上海作为第一个试验城市，表示数年来试验项目的运行取得了良好的效果。 “一是增加了住宅用地的来源和租赁住宅的供给。 二是扩展了集体经营性建设用地居住和产业快速发展功能。 三是在有效利用低效的集体建设用地、处理城市周边外来务工人员居住问题、改善城郊经济社会环境等方面发挥了积极的作用。 四是拓宽集体经济组织和农民的增收渠道，农民长期获得稳定的利益，有获得感。 ”。

关于目前在全国13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住宅的试验，北京市住建委住房保障专家咨询小组副组长、中国房地产协会秘书长苗乐如在接受《中国信息周刊》采访时表示，中央正在进行北京等地方相关试点

他长期以来说唐家岭等城乡结合部的“瓦经济”是北京租赁住房供应的重要来源，有市场需求，但存在安全等问题，承租人的权益没有保障。 现在国家公布的利用集体建设用地建设租赁住宅的政策可以比较有效地规范租赁市场。

苗乐认为，为了保障这项政策的顺利展开，最核心的问题是处理资金问题。 “住宅的开发销售是迅速旋转的筹资过程，因此国家对公租房的支援政策应该反映在长时间的资金支援中。 ”。

苗乐认为在房地产方面，整体上租赁住宅的资金回收周期明显长于出售住宅。 “这个租房通常20年左右就能收回资金。 时间短的话，意味着收益率高，租金高，受不了承租人。 ”。

比起以出售住宅为目标的房地产企业可以更快地回收资金，这样的住宅企业很快就需要十几亿美元到越来越多的启动资金，但建设后的年收益大多只有几千万美元。

以朝阳区平屋乡项目为例，该项目由北京市泓科鑫宇房地产投资有限企业开发建设，该企业副总裁贺建锋告诉《中国信息周刊》，该项目投入11亿美元，回收资金约需15~20年。 “这个周期非常长，但利润比较稳定。 要迅速回收资金，做这样的项目是不合适的。 ”。

创客町根据北京市公租房建设设计标准，项目总投资约7.39亿元。 涨价由有关部门提出占地分配后再进行追加推算。 根据初步估计，项目运营14年后可以实现投资资金的回收。

与这类项目资金投入大、回收周期长的现实相比，开发时的资金问题应该如何处理？ 苗乐认为最简单的方法是银行按照租赁住房的资金回收周期发放贷款并给予支持。

一点回答者提到的仅限于集体土地不能抵押等政策限制，从银行难以介入这样的试点项目的观点出发，苗乐不承认。

“没有这样的政策限制。 是否提供贷款是银行自己的问题。 既然是国家规定的租赁试行地，就意味着允许租赁经营。 可以以这块土地为权益保障，向银行提供抵押作为贷款的保证。 ”。

北京知名房地产公众号“京房字”(账号主体为北京房地产协会)表示，根据专家的建议，对集体土地建设租赁住宅，应该提高金融、税务政策的支持力度，在贷款利率、期限内享受与公租房同等的信用支持政策。 减免建设和运营中的相关税收、行政事业性收款和政府性基金。

在农民转型问题上，苗乐认为农民转型是土改的好方向和选择。 他们把资产投入职场，才转型为股东。 “他们虽然身份改变了，但土地通过集体运营出租给别人，土地的所有权没有转让。 资产运营仍然属于集体经济组织的决定。 ”。

他长期以来说，对农民来说利益以看现金为基准，成为股东后，他们看不到钱，不太放心。 另外，作为相关法人，在经营企业时，应该研究如何保证低风险、安全的运营。

他认为关键是农民改变观念。 在资产运用方面，需要加强规范指导，保障农民权益。 “作为租赁住宅，从市场经营来看，在相关政策下，如何开发建设，日常如何管理，如何提高服务等，在他们变革后，有必要加强学习。 或者，他们也可以招募专家进来，添加这块短板。 ”。

苗乐说，根据这种租赁的性质和制度优势，相应配套措施的政策制度需要与试点事业同步开展。

“比如围绕租赁市场的优势，你如何执行资金支持？ 金融机构发放贷款的期限如何合理延长？ 相应的贷款手续怎么完善？ 如何借鉴国外一点成熟的经验？ 等等，一切都得考虑一下。 此外，城市规划(道路、管网、宽带等需要合作支持)、建设批准等方面也必须完全。 第三，租赁住宅如何进行税收优惠，应该征收的征收方法等，也必须进一步研究。 ”。

目前，集体土地建设租赁住宅的政策还处于探索阶段，如何找到比较成熟的开发和运营模式，还需要很多探索。

关于北京已经开展的一些项目越来越多的情况，北京市计划和国土资源管理委员会负责人告诉《中国信息周刊》，目前还处于试验阶段，考试情况还没有经过论证和检查。

根据公开资料，未来5年，北京市将进一步扩大租赁住宅供应，建设50万套租赁住宅，首先通过集体建设用地安排。 今年是大规模推进租赁住宅建设的第一年，目前各区年度集体土地建设租赁住宅项目的区划基本选定，加快项目实施方案的制定。

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