财讯:银监会紧急通知：要求加强个体住房贷款风险管理

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“据我们了解，截至今天上午，各商业银行还没有发布(房贷新政)细则。 10月28日，某上市银行零售信用部门负责人告诉本报记者。

10月22日晚，中央银行发布了个人住房贷款“新政”。 “决定从2008年10月27日开始，将商业个人住房贷款利率的下限扩大到贷款基准利率的0.7倍。 最低首付的比例调整为20%”。 这旨在应对国际金融危机对我国可能的影响，支持扩大内需，提高居民购买普通住房的金融服务水平，保障和改善民生。

当各商业银行为房贷新政的细则而烦恼时，记者得知最近银监会发出了加强个人房贷风险管理的紧急通知(以下称为通知)。 10月24日，银监会与大型商业银行高层进行了紧急会谈，这个紧急通知应该在会议后发出。
记者知道银监会在这里发出的紧急通知复印件非常短，只有三个要求。

首先，除各商业银行办理个人住房贷款，首次利用贷款购买住房外，其余情况继续为《中国人民银行中国银行中国银行领域监督管理委员会关于加强商业房地产信用管理的通知》(银发[2007]359号)、《中国人民银行中国银行

其次，各商业银行对借款人首次利用贷款购买房子进行尽职调查，根据比较有效的说明进行筛选，明确风险可控的大致合理贷款首付比例。

第三，各商业银行必须对个人住房贷款进行严格的全过程管理，加强风险管理责任，认真调查用假票、假贷款、假首付等手段骗取银行贷款的行为，总结经验促进个人住房贷款业务健康迅速发展

决定“新政”的实施对象

“语文没学好。 》10月28日，中央银行个人住房贷款新政发布后，由于规定大致，一家商业银行的部分信贷负责人笑着说:“我们正在研究中央银行政策的具体执行问题。”

据业界相关人士透露，去年“927”的住房贷款政策出台后，对第一套房、两套房的定义也认真研究了几个月后，中央银行、银监会的补充通知说“决定以借款人家庭为单位认定住房贷款次数”。

“这次‘改善型’的一般家庭也发生了同样的事情，我们一直在研究‘改善型’。 到底是什么意思？ 因此，也曾与中央银行、监管部门、相关专家进行信息表达，执行中央银行的政策。 》上述上市银行零售信用部门负责人说，执行国家政策不是单方面贷款，而是支持居民购买住房，稳定房地产市场，此外，为了确保商业银行的信用政策和资产质量，按照国家政策精神执行

对此，接受本报记者采访的业界相关人士表示，银监会发出这一通知的宗旨是进一步改善对个人住宅比较有效地申诉的金融服务，科学地控制银行住宅信用业务风险，促进房地产市场健康的迅速发展

与中央银行宏观政策的方向不同，银监会的通知可以看作是更具体的补充，可以给商业银行更确定的操作方向。

10月28日下午，中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立对本报记者表示，银监会的上述规定更明确地定义了以前“改善型住宅”定义的不确定概念，是以前地方各种救济政策的调整和规范，“商业银行自身的

“中央银行的政策是为了稳定经济金融，稳步发展房地产市场健康，银监会的通知应该补充。 ”上述上市银行零售信用部的负责人这样说。

再次确认风险控制。

北京大学经济所房地产金融研究中心主任冯科在接受本报记者采访时表示，银监会将享受新政的条件定为“第一次利用贷款购买房子”，首先是为了控制风险，“投资性购买者容易受到房地产市场变动的影响。

据上述上市银行零售信用部负责人介绍，这个监督管理部门要重申一点风险控制的要求，实际上要让商业银行从“好而快”的角度考虑问题，一方面贯彻国家政策精神，另一方面要进行风险控制。 不要走极端，放开，一味退缩。

“没有这个细则，商业银行只能根据自己的评价执行这项政策，有些风险偏好高的银行有可能缓和对投资性购买者的融资要求。 ’冯科同意上述观点。

尹中立更重要的是，“旧贷款和新贷款的利率执行标准还需要确定。 否则，就有对冲的空间，这是漏洞”。 他解体，如果旧贷款不实行新标准，这符合银行的利益，但顾客先把旧贷款还回去，再贷款，即拆毁所谓的东墙来弥补西壁。

“甚至不排除银行争夺顾客。 例如，b银行向顾客承诺，提供贷款首先偿还a银行的一切，b银行的利率实行比较低的贷款，为银行之间的不良竞争提供了途径。 》尹中立续称。

银监会再次确认了加强个人住房贷款风险管理的相关要求，尹中立认为监督管理部门实际上是让各商业银行自己掌握风险。

在区分自住和非自住的例子中，上述上市银行零售信用部的负责人说，在现在的房地产行情中投资的冲动比较小，另一方面，如果商业银行做好职务调查，就可以更慎重地区分自住和非自住的问题。 “只有在预测房价会上涨的情况下，存在对冲空间，可能很难区分这个问题”。

“对银行来说，真正的风险是假贷款和炒房。 》尹中立说，真正的个人贷款购买对房地产市场的变动不敏感，所以即使买房子装修也有很高的投资，有沉没价格，所以通常不会抛弃房子逃跑。 “关于贷款，满足自住要求的无论是首付20%还是30%，安全系数都很高，降低首付只会提高购买力，对银行的风险不太高”。

市场的拉动作用有限

根据这个监督管理部门的通知，冯科认为通知是积极的政策。 “结果，降低了首付的比例和利率水平，增强了居民的购买力。 这有助于在房价下降的情况下充分利用市场销售，有利于改变房地产市场的下跌趋势”。

但是，上述商业银行的贷款人说:“对住房贷款业务没有具体的影响，只是重新确认了一点规定，没有出台更新的政策。”

但是尹中立也说:“这次的政策和以前没什么区别，对房地产市场没有什么牵引作用。”

尹中立还指出，抵押贷款利率仍有向下修正的馀地。 除了投资性的房地产贷款，我认为真正的房贷风险很小，但我认为“即使是现在的7折折扣，利率也很高，应该进一步降低利率”。

“其他国家的住宅贷款利率通常是企业业务利率的50%左右，所以现在即使打折30%，依然很高，应该进一步降低。 》尹中立续称。

但前述商业银行个贷人士表示反对，“所有下调到基准利率的0.7倍，对商业银行盈利也是有很大影响，甚至是反面影响，银行是不会‘赔本赚吆喝’的”。 (来源：21世纪经济报道) 【:杨威】